Ley y ordenanza y el costo de reemplazo

Dos reglas viven en el mismo estatuto y los candidatos las mezclan. Una dice qué se considera que contiene la póliza cuando nadie firmó nada: un 25 por ciento de cobertura de ley y ordenanza, no el 10 por ciento que da el formulario ISO sin endosos ni el 50 por ciento que el asegurado pudo haber elegido. La otra dice en qué orden debe pagar la aseguradora una reclamación de vivienda a costo de reemplazo, y trata las pérdidas parciales y totales de forma opuesta.

Preguntas y respuestas explicadas

Las 12 preguntas de arriba, con la respuesta correcta y por qué lo es. Todo sobre ley y ordenanza y el costo de reemplazo.

1. Un asegurador emite una póliza de vivienda en Florida que asegura la casa sobre la base del costo de reemplazo. El solicitante no firma ningún formulario que rechace o seleccione una cobertura opcional. Conforme al art. 627.7011, F.S., ¿qué cobertura de ley y ordenanza tiene la póliza?

   • A25 por ciento del límite de vivienda, el valor por defecto nunca rechazadoCorrecta
   • B50 por ciento del límite de vivienda, el monto mayor que permite la ley
   • CNinguna, pues la cobertura de ley y ordenanza se agrega por un endoso aparte
   • D10 por ciento del límite de vivienda, el monto estándar fijado por la ley

   Por qué: El art. 627.7011(1), F.S., exige que el asegurador ofrezca al solicitante dos opciones para la vivienda: costo de reemplazo sin cobertura de ley y ordenanza, o costo de reemplazo incluyendo los costos necesarios para cumplir las leyes y ordenanzas aplicables, limitados al 25 por ciento o al 50 por ciento del límite de vivienda según lo elija el asegurado. El valor por defecto que decide esta pregunta viene de la subsección siguiente. Conforme al art. 627.7011(2), F.S., salvo que el asegurador obtenga el rechazo escrito del asegurado a las pólizas o endosos especificados en la subsección (1), toda póliza que cubra la vivienda se considera que incluye la cobertura de ley y ordenanza limitada al 25 por ciento del límite de vivienda. Aquí no hubo rechazo firmado, así que el 25 por ciento va incluido. La opción C tienta a quien piensa en el enfoque nacional de ISO, donde Ordenanza o Ley se compra por endoso; Florida en cambio incorpora el 25 por ciento y obliga al asegurado a rechazarlo. Observe además la salvedad al final de la subsección (1): el asegurador cuya póliza de vivienda ya contiene la cobertura de ley y ordenanza limitada al 25 por ciento del límite de vivienda solo debe ofrecer la opción del 50 por ciento.

   Referencia s. 627.7011(1) and (2), F.S.

2. Un suscriptor quiere no renovar una póliza de propietario de vivienda sobre una casa en Bradenton únicamente porque el techo de tejas tiene 17 años de antigüedad. El propietario obtiene una inspección de un inspector autorizado que concluye que al techo le quedan 7 años de vida útil. ¿Qué exige la ley de Florida a la aseguradora?

   • ALa aseguradora puede no renovar; en Florida la antigüedad del techo es un factor de suscripción sin restricciones a cualquier edad.
   • BLa aseguradora no puede rehusarse a renovar únicamente por la antigüedad del techo, porque la inspección muestra 5 o más años de vida útil.Correcta
   • CLa aseguradora debe renovar la póliza, pero puede entonces imponer un deducible de techo obligatorio del 10 por ciento del límite de la Cobertura A.
   • DLa aseguradora puede no renovar salvo que el techo tenga menos de 20 años de antigüedad al momento de la renovación.

   Por qué: La sección 627.7011, F.S. restringe la suscripción basada en la antigüedad del techo en dos pasos. Primero, una aseguradora no puede rehusarse a emitir ni a renovar una póliza de propietario de vivienda que asegure una estructura residencial con un techo de menos de 15 años de antigüedad únicamente por la edad del techo. Segundo, cuando la estructura residencial tiene un techo de al menos 15 años de antigüedad, la aseguradora debe permitir que el propietario realice una inspección del techo por un inspector autorizado antes de exigir su reemplazo como condición para emitir o renovar la póliza, y no puede rehusarse a emitir o renovar únicamente por la antigüedad del techo si la inspección indica que al techo le quedan 5 o más años de vida útil. Este techo de 17 años con 7 años de vida útil restante encaja de lleno en el segundo paso, de modo que una no renovación fundada exclusivamente en la antigüedad del techo no está permitida. La opción C es incorrecta por dos motivos: un deducible de techo conforme a la sección 627.701(10), F.S. está topado al menor entre el 2 por ciento de la Cobertura A y el 50 por ciento del costo de reemplazar el techo, y es una opción ofrecida con crédito de prima, no algo impuesto unilateralmente.

   Referencia s. 627.7011, F.S.; s. 627.701(10), F.S.

3. Una póliza de vivienda en Florida asegura la casa sobre la base del costo de reemplazo. Un incendio de cocina causa una pérdida parcial: el costo de reemplazo de las reparaciones es $60,000, el valor real en efectivo es $44,000 y el deducible es $2,500. El asegurado aún no ha comenzado las reparaciones. Conforme a la s. 627.7011(3), F.S., ¿qué debe hacer la aseguradora?

   • ARetener todo pago hasta que las reparaciones estén terminadas y el asegurado presente recibos pagados por el monto total del trabajo.
   • BPagar de inmediato el costo de reemplazo completo de $60,000 menos el deducible, porque Florida prohíbe que la aseguradora retenga depreciación alguna en una pérdida de vivienda, sea parcial o total.
   • CPagar ahora al menos el valor real en efectivo menos el deducible —$41,500— y el resto según se hagan las reparaciones.Correcta
   • DPagar $44,000 y cerrar el expediente, porque la depreciación recuperable solo se libera cuando la vivienda es pérdida total.

   Por qué: La s. 627.7011(3), F.S., establece la secuencia para una pérdida de vivienda bajo cobertura a costo de reemplazo: la aseguradora debe pagar inicialmente al menos el valor real en efectivo de la pérdida asegurada, menos el deducible aplicable, y luego pagar los montos restantes necesarios para efectuar las reparaciones a medida que se realice el trabajo y se incurra en los gastos. Aquí eso es $44,000 - $2,500 = $41,500 por adelantado, liberando los $16,000 de depreciación recuperable conforme avance la obra. La opción A describe un esquema de recibos por adelantado que la ley no permite para viviendas. La opción D confunde la regla de pérdida parcial con la de pérdida total: ante una pérdida total de la vivienda, la aseguradora debe pagar la cobertura a costo de reemplazo sin reserva ni retención de depreciación alguna.

   Referencia s. 627.7011(3)(a), F.S.

4. Antes de emitir una póliza de vivienda en Florida, la aseguradora debe ofrecer al solicitante una póliza a costo de reemplazo que también pague el costo de cumplir con leyes y ordenanzas de construcción. Florida fija esa suma por ordenanzas en:

   • AUn 25 por ciento fijo del límite de la vivienda, sin opción mayor
   • B25 o 50 por ciento del límite de la vivienda, según elija el aseguradoCorrecta
   • C10 por ciento del límite de la vivienda, igual que el formulario estándar
   • DLo que la aseguradora radique, siempre que sean al menos $50,000

   Por qué: El artículo 627.7011(1), F.S., exige que la aseguradora ofrezca dos opciones: cobertura a costo de reemplazo que excluye los costos de leyes y ordenanzas, o cobertura a costo de reemplazo que los incluye, limitados esos costos al 25 por ciento o al 50 por ciento del límite de la vivienda, según lo elija el asegurado. Si el asegurado no rechaza por escrito en un formulario aprobado por la Oficina de Regulación de Seguros, el inciso (2) considera que la póliza incluye la cobertura de leyes y ordenanzas limitada al 25 por ciento del límite de la vivienda, y la aseguradora debe notificar la disponibilidad de esa cobertura al menos una vez cada 3 años. C es la trampa porque el 10 por ciento es una cifra real pero de otro documento: es la cobertura adicional de Leyes u Ordenanzas incorporada en E.11. del formulario HO-3 de ISO, no la oferta obligatoria de Florida. Según el estatuto, la cobertura por ordenanzas aplica solo a la reparación de la porción dañada, salvo que el daño total exceda el 50 por ciento del costo de reemplazo de la estructura.

   Referencia s. 627.7011(1)(b) and (2), F.S.; ISO HO 00 03 05 11 Section I – Property Coverages E.11. (Ordinance Or Law)

5. Una vivienda asegurada sobre la base del costo de reemplazo sufre una pérdida cubierta de $60,000, de los cuales $18,000 son depreciación. El asegurado aún no ha comenzado las reparaciones. Conforme al art. 627.7011, F.S., ¿cómo debe el asegurador manejar el pago por la vivienda?

   • ARetener todo pago hasta que el asegurado termine las reparaciones y presente recibos
   • BPagar al menos el valor real en efectivo ahora y el resto según avance la reparaciónCorrecta
   • CPagar de inmediato el costo de reemplazo total, pues la ley prohíbe las retenciones
   • DPagar solo el valor real en efectivo, salvo que el asegurado compre un endoso

   Por qué: El art. 627.7011(3)(a), F.S., exige que el asegurador pague inicialmente al menos el valor real en efectivo de la pérdida asegurada, menos cualquier deducible aplicable, y luego pague los montos restantes necesarios para efectuar las reparaciones a medida que el trabajo se realiza y se incurre en los gastos. Aquí el valor real en efectivo es $42,000, así que al menos esa suma menos cualquier deducible aplicable debe salir por adelantado, liberando los $18,000 de depreciación retenida conforme avancen las reparaciones. La opción A es el casi-acierto: el asegurador puede condicionar la depreciación recuperable a que se ejecute el trabajo, pero no puede retener el valor real en efectivo no disputado mientras espera. En el mismo inciso hay dos salvedades. El asegurador puede limitar el pago del techo al valor real en efectivo hasta recibir prueba razonable de que el asegurado pagó cualquier deducible de techo aplicado conforme al art. 627.701(10), F.S., y si la vivienda es pérdida total debe pagar el costo de reemplazo completo sin retención alguna. Note además la regla distinta para bienes personales del art. 627.7011(3)(b), F.S., donde el asegurador debe ofrecer cobertura que pague el costo de reemplazo sin reserva ni retención por depreciación.

   Referencia s. 627.7011(3), F.S.

6. Una solicitante de Tampa compra una póliza de propietario de vivienda con $500,000 de cobertura sobre la vivienda. No firma ningún formulario sobre cobertura de ordenanza o ley. Luego un incendio cubierto causa un daño total que supera el 50 por ciento del costo de reemplazo de la estructura, y el código de construcción vigente obliga a costosas mejoras antes de poder reconstruir la casa. Según la ley de Florida, ¿qué cobertura de ordenanza o ley tiene esa póliza?

   • AEl 10 por ciento del límite de vivienda, o $50,000, porque eso es todo lo que el formulario ISO concede para costos incrementados como Cobertura Adicional.
   • BNinguna, porque en Florida la cobertura de ordenanza o ley solo se obtiene mediante un endoso tarifado aparte que el solicitante debe pedir.
   • CEl 50 por ciento del límite de vivienda, o $250,000, que es el monto que Florida considera incluido cuando el asegurado no firma un rechazo.
   • DEl 25 por ciento del límite de vivienda, o $125,000, porque Florida considera esa cobertura incluida salvo que el tomador la rechace por escrito.Correcta

   Por qué: La sección 627.7011, F.S., titulada “Homeowners' policies”, exige a la aseguradora, antes de emitir una póliza de propietario de vivienda, ofrecer tanto el costo de reemplazo sobre la vivienda que excluye los costos necesarios para cumplir con las leyes y ordenanzas aplicables, como el costo de reemplazo que sí los incluye, con el monto adicional topado en 25 por ciento o 50 por ciento del límite de vivienda, según lo seleccione el tomador. La subsección (2) fija entonces la regla supletoria: salvo que la aseguradora obtenga el rechazo escrito del tomador en un formulario aprobado por la Oficina, toda póliza que cubra la vivienda se considera que incluye cobertura de ordenanza o ley limitada al 25 por ciento del límite de vivienda. Como esta solicitante no firmó nada, aplica el 25 por ciento presunto. El párrafo (1)(b) añade la limitación que más se pasa por alto: la cobertura aplica solo a las reparaciones de la porción dañada de la estructura, salvo que el daño total supere el 50 por ciento de su costo de reemplazo. Por eso el enunciado precisa un incendio que rebasa esa mitad: por debajo del umbral, las mejoras que el código imponga sobre la parte no dañada quedarían sin financiar aunque la póliza lleve el 25 por ciento presunto. Note además el alcance del estatuto: rige las pólizas de propietario de vivienda, de modo que no traslade el 25 por ciento presunto a un formulario de vivienda (DP) de ISO. La opción A es el distractor más agudo y es cierta respecto del formulario: la Cobertura Adicional de Ordenanza o Ley de la póliza ISO sin endosos sí es el 10 por ciento de la Cobertura A, pero el estatuto de Florida desplaza ese valor supletorio en una póliza que cubre una vivienda en Florida. La opción C nombra el otro nivel estatutario, que aplica solo si el tomador lo selecciona expresamente. La aseguradora debe además notificar la disponibilidad de esta cobertura al menos una vez cada tres años.

   Referencia s. 627.7011(1)(b) and (2), F.S.; ISO HO 00 03 05 11 Section I Additional Coverage E.11.

7. Se emite una póliza de vivienda de Florida sobre una casa con un límite de Cobertura A de $500,000. El expediente de la aseguradora no contiene rechazo escrito de la cobertura de ley u ordenanza ni formulario de selección alguno. Un incendio cubierto obliga a una actualización del código eléctrico. ¿Cuánta cobertura de ley u ordenanza tiene la póliza?

   • ANinguna: la cobertura de ley u ordenanza existe solo si el asegurado la compra mediante endoso escrito por separado.
   • B$125,000: se considera que la póliza incluye cobertura de ley u ordenanza al 25 por ciento del límite de la vivienda.Correcta
   • C$250,000: el valor predeterminado por ley es el 50 por ciento del límite salvo que el asegurado elija un nivel menor.
   • D$500,000: los costos de actualización al código se pagan hasta el límite completo de la Cobertura A.

   Por qué: La s. 627.7011(1)(b), F.S., obliga a la aseguradora a ofrecer cobertura de ley u ordenanza al 25 o al 50 por ciento del límite de la vivienda. Conforme a la s. 627.7011(2), F.S., salvo que la aseguradora obtenga el rechazo escrito del asegurado, se considera que la póliza incluye esa cobertura limitada al 25 por ciento del límite de la vivienda, es decir $125,000. La opción C tienta porque el 50 por ciento es el otro nivel legal, pero solo aplica si el asegurado lo elige afirmativamente. La cobertura aplica solo a las reparaciones de la parte dañada de la estructura salvo que el daño total exceda el 50 por ciento de su costo de reposición, y la aseguradora debe informar de su disponibilidad al menos una vez cada 3 años.

   Referencia s. 627.7011(1)(b) and (2), F.S.

8. Un distribuidor de Lakeland asegura tres almacenes en una sola póliza de propiedad comercial escrita en forma global (blanket) y a costo de reemplazo, con un límite único de $2,000,000 sobre todos ellos. La declaración de valores muestra el Edificio 1 en $600,000, el Edificio 2 en $900,000 y el Edificio 3 en $500,000. Un incendio arrasa el Edificio 2 y reconstruirlo cuesta $1,050,000. ¿Cómo responde el límite global?

   • ACada edificio solo puede usar la porción del límite global que representa su propio valor reportado.
   • BEl seguro global y el específico se comportan igual en una pérdida total; la diferencia solo importa al tarificar.
   • CEl límite completo de $2,000,000 está disponible para el Edificio 2, pues un solo límite cubre toda la propiedad.Correcta
   • DEl pago se limita a los $900,000 de valor que muestra la declaración de valores firmada para el Edificio 2.

   Por qué: El seguro global (blanket) coloca dos o más bienes, o dos o más ubicaciones, bajo un límite único, de modo que la totalidad del límite queda disponible para la propiedad que sufra la pérdida: el costo de reemplazo de $1,050,000 del Edificio 2 queda muy por debajo del límite global de $2,000,000, así que el límite no es lo que topa este recobro. El seguro específico hace lo contrario: cada bien lleva su propio límite y el límite no utilizado de un edificio no puede prestarse para cubrir el faltante de otro. La opción D es el casi acierto que más candidatos escogen, porque escribir en forma global sí exige una declaración de valores firmada; esos valores sirven para fijar la prima y para verificar el coaseguro, no para topar el recobro de un edificio en particular. Dos advertencias acompañan la respuesta. La cobertura global suele emitirse con un porcentaje alto de coaseguro, comúnmente 90 por ciento, justamente porque los valores reportados determinan la tarifa. Y el enunciado precisa el costo de reemplazo por una razón: salvo que el Costo de Reemplazo figure como aplicable en las declaraciones, la condición de Valuación del formulario comercial liquida la propiedad cubierta a valor real en efectivo, y el deducible se resta igual de lo que arroje esa valuación.

   Referencia General P&C concept — blanket versus specific insurance; ISO CP 00 10 10 12 Loss Condition E.7 (Valuation) and Optional Coverage G.3 (Replacement Cost)

9. Un asegurador notifica a una propietaria que no renovará su póliza únicamente porque el techo tiene 17 años. La propietaria paga una inspección de un inspector autorizado, y el informe indica que al techo le quedan 6 años de vida útil. Conforme al art. 627.7011, F.S., ¿qué puede hacer el asegurador?

   • ANo renovar igualmente, porque el techo supera el umbral de 15 años de la ley
   • BNo renovar solo después de ofrecerle un recargo de techo aparte en la renovación
   • CNo puede negarse a renovar únicamente por la edad de ese techo inspeccionadoCorrecta
   • DNo renovar, pero solo tras pagar una segunda inspección con su propio inspector

   Por qué: El art. 627.7011(5), F.S., protege los techos en dos niveles. El asegurador no puede negarse a emitir ni a renovar una póliza de vivienda sobre una estructura cuyo techo tenga menos de 15 años únicamente por la edad del techo. Para un techo de 15 años o más, el propietario puede hacerlo inspeccionar por un inspector autorizado antes de que el asegurador rechace la cobertura, y el asegurador no puede negarse a emitir ni renovar únicamente por la edad del techo si la inspección indica que le quedan 5 años o más de vida útil. La opción A tienta a quien aprende solo la cifra de 15 años y se detiene ahí: la vía de la inspección es precisamente lo que rescata a un techo viejo. Observe que la protección es contra el rechazo ÚNICAMENTE por la edad del techo; los problemas reales de condición u otras razones de suscripción siguen disponibles para el asegurador.

   Referencia s. 627.7011(5), F.S.

10. Una casa con pérdidas repetidas, ubicada en un Área Especial de Riesgo de Inundación en Punta Gorda, se inunda otra vez. El funcionario local de construcción la declara sustancialmente dañada y la ordenanza de gestión de llanuras de inundación de la comunidad exige ahora elevarla antes de poder reocuparla. El dueño tiene un Formulario de Vivienda del NFIP que incluye cobertura de edificio. ¿Qué ayuda a pagar la elevación?

    • ANada en la póliza de inundación, porque cumplir una ordenanza de llanura de inundación es un costo no asegurado que el dueño debe financiar por su cuenta.
    • BLa Cobertura D, Costo Incrementado de Cumplimiento, que paga hasta $30,000 para elevar, reubicar, demoler o impermeabilizar el edificio.Correcta
    • CLa Cobertura A, que se incrementa automáticamente en un 10 por ciento del límite del edificio cuando la comunidad ordena una medida de mitigación.
    • DLa Cobertura B, que paga el costo de elevación en su totalidad mientras el total se mantenga bajo el límite residencial de $250,000 para el edificio.

    Por qué: La Póliza Estándar de Seguro de Inundación otorga el Costo Incrementado de Cumplimiento como Cobertura D, que paga hasta $30,000 para cubrir el costo de cumplir con una ordenanza estatal o local de gestión de llanuras de inundación después de que la comunidad declara el edificio asegurado sustancialmente dañado o dañado de forma repetida por inundación. Las medidas de mitigación elegibles son elevación, reubicación, demolición e impermeabilización, esta última disponible para edificios no residenciales y para ciertos sótanos residenciales. La cobertura aplica únicamente a pólizas que incluyen cobertura de edificio, y el pago combinado por la pérdida directa del edificio y por el reclamo del Costo Incrementado de Cumplimiento no puede exceder el monto máximo de seguro de edificio disponible para esa ocupación: $250,000 tratándose de un edificio residencial. La opción C es la más tentadora porque toma la forma de la Cobertura Adicional de Ordenanza o Ley de una póliza ISO de propietario de vivienda, que efectivamente es el 10 por ciento de la Cobertura A. El NFIP no funciona así: el Costo Incrementado de Cumplimiento es un límite fijo y separado, no un porcentaje añadido al límite del edificio, y se activa por la determinación comunitaria de daño sustancial o pérdida repetida y no solo por el monto de la pérdida.

    Referencia NFIP Standard Flood Insurance Policy, Dwelling Form (FEMA F-122), Coverage D — Increased Cost of Compliance

11. Se emite una póliza de vivienda en Florida y la aseguradora nunca obtiene del solicitante un rechazo escrito ni la selección de una alternativa para las coberturas que la s. 627.7011, F.S., la obliga a ofrecer. Un incendio cubierto obliga después a reconstruir la porción dañada conforme al código de construcción vigente. ¿Qué cobertura de ley y ordenanza otorga la póliza?

    • ASe considera incluida en la póliza una cobertura limitada al 25 por ciento del límite de la vivienda.Correcta
    • BCobertura limitada al 50 por ciento del límite de la vivienda, el mayor de los dos montos que debe ofrecer.
    • CEl diez por ciento del límite de Cobertura A, el monto que otorga el formulario ISO de vivienda sin endosos.
    • DNinguna, porque Florida exige una solicitud firmada por separado para que esta cobertura se adhiera.

    Por qué: La s. 627.7011(1) obliga a la aseguradora a ofrecer tanto la cobertura a costo de reemplazo que excluye los costos de ley y ordenanza como la que los incluye, con la porción de ley y ordenanza limitada al 25 o al 50 por ciento del límite de la vivienda, según elija el asegurado. La s. 627.7011(2) fija entonces la regla supletoria: salvo que la aseguradora obtenga el rechazo escrito del asegurado, se considera que toda póliza que cubra la vivienda incluye cobertura de ley y ordenanza limitada al 25 por ciento del límite de la vivienda. La opción B invierte la regla: el 50 por ciento es la mejora que el asegurado debe seleccionar de forma expresa, no el valor por defecto. El rechazo o la selección alternativa debe hacerse en un formulario aprobado por la oficina, y ese formulario debe informar plenamente al solicitante sobre la naturaleza de la cobertura que rechaza; además, la aseguradora debe notificar la disponibilidad de la cobertura al menos una vez cada 3 años. El 10 por ciento de la opción C es la cobertura adicional de ley y ordenanza de la HO-3 de ISO sin endosos, que la regla supletoria de Florida desplaza.

    Referencia s. 627.7011(1)(b) and (2), F.S.; ISO HO-3 (HO 00 03) Additional Coverage 11, Ordinance Or Law

12. Antes de emitir una póliza de vivienda, un asegurador hace las ofertas de costo de reemplazo que exige la ley de Florida. El solicitante no firma ninguna renuncia por escrito y sencillamente compra la póliza. ¿Qué cobertura de ley y ordenanza tiene esa póliza?

    • ANinguna, porque la cobertura de ley y ordenanza debe elegirse y pagarse aparte
    • BCobertura del 50 por ciento del límite de vivienda, la mayor de las dos opciones
    • CCobertura del 25 por ciento del límite de vivienda, que la ley considera ya incluidaCorrecta
    • DCobertura igual al límite completo de Cobertura A que figura en las declaraciones

    Por qué: El art. 627.7011(1), F.S., exige al asegurador, antes de emitir una póliza de vivienda, ofrecer tanto una póliza o endoso de costo de reemplazo que excluya los costos de ley y ordenanza como otra que los incluya, con esa porción limitada al 25 o al 50 por ciento del límite de vivienda según elija el asegurado. El inciso (2) fija entonces la regla supletoria: salvo que el asegurador obtenga la renuncia por escrito del asegurado a esas ofertas, toda póliza que cubra la vivienda se considera con cobertura de ley y ordenanza limitada al 25 por ciento del límite de vivienda. La opción A resulta tentadora porque la mayoría de las coberturas opcionales sí hay que comprarlas, pero aquí la ley traslada al asegurador la carga de documentar la renuncia. La B es incorrecta porque el 50 por ciento solo aplica si el asegurado lo elige, nunca por defecto.

    Referencia s. 627.7011(1) and (2), F.S.

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