Tipos de pólizas de propiedad — preguntas de práctica

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Homeowners, dwelling, propiedad comercial, BOP, inland y ocean marine, e inundación del NFIP — unas 22 de las 160 preguntas calificadas, el segundo dominio más grande de los seis de conocimiento general. Casi todas las preguntas le dan una pérdida y le piden identificar el formulario que responde, así que aprenda cada formulario por lo que NO cubre.

Dónde pierde puntos la gente

• Leer el HO-3 como si fuera todo riesgo en su totalidad. Las Coberturas A y B son de riesgos abiertos (open perils); la Cobertura C sigue siendo de riesgos nombrados. El HO-5 es el único formulario estándar que escribe las tres sobre base de riesgos abiertos, y agregar un endoso de bienes personales programados a un HO-3 amplía solo los artículos listados.
• Confundir las dos coberturas de movimiento de terreno de Florida. El colapso catastrófico de la cubierta del terreno (catastrophic ground cover collapse) viene incluido en toda póliza que emita un asegurador autorizado y exige los cuatro elementos: colapso abrupto, una depresión visible a simple vista, daño estructural al edificio incluida la cimentación, y que la estructura sea condenada y se ordene desalojarla. La cobertura por pérdida por sumidero (sinkhole) es el producto opcional más amplio que el asegurador debe poner a disposición por una prima adicional (s. 627.706, F.S.).
• Tomar la mayor de las dos cifras del deducible de techo. La s. 627.701(10), F.S. limita el deducible de techo separado a la MENOR entre el 2% del límite de la Cobertura A o el 50% del costo de reemplazar el techo — y no puede aplicarse en absoluto a una pérdida de techo por huracán, a una pérdida total bajo la Ley de Póliza Valorada, a la caída de un árbol que perfore la cubierta del techo, ni a una reparación de menos del 50% del techo.
• Citar $500,000/$500,000 como los límites del NFIP para una casa. Esos son los máximos no residenciales. Una vivienda de una a cuatro familias tiene $250,000 de edificio y $100,000 de contenido, el contenido siempre se liquida a valor real en efectivo (ACV), y una póliza nueva tiene un período de espera de 30 días — por eso el cliente no puede comprar cobertura de inundación cuando ya hay una tormenta en el cono.
• Suponer que un DP-3 protege al arrendador si un inquilino se lesiona. Todo el programa dwelling de ISO es solo de propiedad, sin Cobertura E ni Cobertura F; "special form" describe los riesgos sobre la vivienda, no el alcance de la póliza. La responsabilidad civil hay que endosarla o escribirla aparte.

Preguntas y respuestas explicadas

Las 10 preguntas de arriba, con la respuesta correcta y por qué lo es. Todo sobre tipos de pólizas de propiedad.

1. Un inversionista asegura una casa de alquiler no ocupada por el dueño en Ocala mediante un formulario básico ISO DP-1 sin endosos, emitido con los riesgos de cobertura extendida. ¿Cuál de las siguientes afirmaciones sobre esa póliza es correcta?

   • ALas pérdidas a la vivienda se liquidan sobre la base del costo de reposición, y el robo es un riesgo cubierto.
   • BLas pérdidas a la vivienda se liquidan sobre la base del valor real en efectivo, es decir costo de reposición menos depreciación, y el robo no es un riesgo cubierto.Correcta
   • CLa DP-1 incluye automáticamente cobertura de responsabilidad civil personal que protege al inversionista frente a reclamaciones por lesiones de inquilinos.
   • DLa DP-1 asegura la vivienda a base de riesgos abiertos, sujeta únicamente a las exclusiones listadas.

   Por qué: La DP-1 es el formulario más restringido del programa de vivienda (dwelling). Es un formulario de riesgos nombrados cuyos riesgos base son incendio, rayo y explosión interna, al que se agrega por prima adicional el grupo de cobertura extendida —vendaval, granizo, explosión, motín o conmoción civil, aeronaves, vehículos, humo y erupción volcánica— y, sobre este, el vandalismo o daño malicioso. El robo no forma parte de la estructura de riesgos de la DP-1. La liquidación de pérdidas bajo la DP-1 se realiza sobre la base del valor real en efectivo, es decir, el costo de reposición menos la depreciación, que es la diferencia más importante frente a la DP-2 y la DP-3. Las opciones C y D fallan porque el programa de vivienda es exclusivamente de daños a la propiedad, sin responsabilidad civil incorporada, y porque los riesgos abiertos sobre la vivienda corresponden a la DP-3, no a la DP-1.

   Referencia ISO DP 00 01 (Dwelling Property 1 — Basic Form)

2. Un operador de almacén en Jacksonville asegura su edificio bajo el Formulario ISO de Cobertura de Edificio y Bienes Muebles (Building and Personal Property Coverage Form) del programa de propiedad comercial. Además de sus propios estantes, montacargas y equipo de oficina, guarda habitualmente mercancía de clientes en consignación bajo su cuidado, custodia y control. ¿Qué debe figurar en la carátula de la póliza para que esa mercancía consignada quede asegurada?

   • AUn límite para Bienes Muebles Comerciales Propios, que por definición incluye los bienes de terceros
   • BUn límite de seguro separado para Bienes Muebles de Terceros (Personal Property of Others) bajo el cuidado, custodia o control del aseguradoCorrecta
   • CUn límite de Edificio incrementado, dado que la mercancía consignada sigue el límite del edificio
   • DNada adicional; la cobertura de Bienes Recién Adquiridos o Construidos se extiende a la mercancía consignada

   Por qué: El Formulario ISO de Cobertura de Edificio y Bienes Muebles (Building and Personal Property Coverage Form) establece tres coberturas distintas, cada una de las cuales se activa únicamente al consignar un límite de seguro para ella en la carátula: Edificio; Bienes Muebles Comerciales Propios, es decir, los bienes que el asegurado posee y utiliza en el negocio, más su interés de uso en mejoras y adaptaciones del inquilino; y Bienes Muebles de Terceros que se encuentran bajo el cuidado, custodia o control del asegurado. La mercancía consignada de clientes encaja de lleno en la tercera categoría, y un operador de almacén que solo adquiere las dos primeras deja sin asegurar esa exposición como depositario. La opción D describe erróneamente la cobertura adicional de Bienes Recién Adquiridos o Construidos, la cual otorga límites temporales sobre edificios recién adquiridos y bienes muebles comerciales en predios recién adquiridos, no sobre bienes en depósito.

   Referencia ISO CP 00 10 (Building and Personal Property Coverage Form)

3. Una propietaria en un Área Especial de Riesgo de Inundación en Cape Coral adquiere una Póliza Estándar de Seguro contra Inundaciones del NFIP, Formulario de Vivienda, sobre su casa unifamiliar. ¿Cuáles son los límites máximos de edificio y contenido disponibles para ella bajo el NFIP?

   • A$250,000 de edificio y $100,000 de contenidoCorrecta
   • B$350,000 de edificio y $150,000 de contenido
   • C$500,000 de edificio y $500,000 de contenido
   • D$250,000 de edificio y $250,000 de contenido

   Por qué: Bajo el Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP), el monto máximo de cobertura de edificio disponible para una estructura residencial de una a cuatro familias es de $250,000, y la cobertura máxima de contenido es de $100,000. Las cifras de $500,000 y $500,000 de la opción C corresponden a los máximos de edificio y contenido no residencial, que es el distractor clásico. Dos puntos que el agente debe transmitir en Florida: el edificio y el contenido se adquieren como coberturas separadas con deducibles separados, de modo que comprar solo la cobertura de edificio deja los bienes muebles sin asegurar; y el contenido bajo la Póliza Estándar de Seguro contra Inundaciones se liquida sobre la base del valor real en efectivo. Quienes necesiten más que los máximos del NFIP deben adquirir cobertura de inundación en exceso en el mercado privado.

   Referencia NFIP Standard Flood Insurance Policy, Dwelling Form (FEMA F-122)

4. Un contratista general de Orlando tiene dos exposiciones. Primera: está construyendo desde cero un nuevo edificio de consultorios médicos en un lote que controla. Segunda: bajo un subcontrato aparte, está transportando e instalando unidades de aire acondicionado en la azotea de un edificio ya terminado al otro lado de la ciudad. ¿Qué emparejamiento asocia correctamente la cobertura con la exposición?

   • ASeguro de riesgo del constructor (builders risk) para la estructura en construcción; una póliza flotante de instalación para las unidades de aire acondicionado transportadas e instaladas en otro sitioCorrecta
   • BUna póliza flotante de instalación para la estructura en construcción; seguro de riesgo del constructor para las unidades de aire acondicionado instaladas en otro sitio
   • CSeguro de riesgo del constructor para ambas exposiciones, ya que las dos derivan de operaciones de construcción
   • DUn formulario comercial de edificio y bienes muebles para ambas, ya que ambas involucran trabajo sobre bienes inmuebles

   Por qué: El seguro de riesgo del constructor (builders risk) cubre una estructura mientras está en construcción, incluidos los materiales y suministros en la obra destinados a incorporarse a ella. Se emite comúnmente sobre una base de valor terminado, es decir, el límite se fija en el valor final previsto del proyecto y la póliza termina cuando la construcción se completa y el edificio se acepta u ocupa. Una póliza flotante de instalación es cobertura de seguro marítimo interior sobre maquinaria, equipo, accesorios o materiales que el asegurado instala en el local de un tercero; normalmente rige mientras los bienes están en tránsito, mientras están almacenados en espera de instalación y hasta que la instalación se completa, prueba y acepta. El propio builders risk puede emitirse como formulario de propiedad comercial o sobre base de inland marine, según el programa. Un formulario estándar de edificio y bienes muebles es la herramienta equivocada para ambas exposiciones, porque contempla un edificio terminado y ocupado en un predio fijo descrito.

   Referencia ISO CP 00 20 (Builders Risk Coverage Form); commercial inland marine installation floater

5. Una propietaria de Kissimmee, asegurada bajo una ISO HO-3 sin endosos con $300,000 de Cobertura A, tiene dos edificaciones separadas en el predio de residencia: un cobertizo de almacenamiento que ella misma usa y un pequeño taller que alquila por mes a un vecino que no habita la vivienda. Un mismo incendio destruye ambos. ¿Cómo responde la Cobertura B?

   • AAmbas están cubiertas, pero la recuperación total por las dos no puede exceder $30,000, el 10 por ciento de la Cobertura A.
   • BAmbas edificaciones están cubiertas y cada una tiene su propio límite independiente del 10 por ciento de la Cobertura A.
   • CNinguna está cubierta, porque la Cobertura B asegura solo estructuras físicamente adosadas a la vivienda asegurada.
   • DSolo el cobertizo está cubierto; el taller se alquila a quien no es inquilino de la vivienda y no es un garaje privado.Correcta

   Por qué: La Cobertura B asegura otras estructuras en el predio de residencia separadas de la vivienda por un espacio libre, con un límite que no excede el 10 por ciento del límite de la Cobertura A: se trata de un monto agregado único, no de un límite por estructura, y su uso no reduce el límite de la Cobertura A. Sin embargo, la cobertura tiene exclusiones, y la aplicable aquí es la B.2.b.: otras estructuras alquiladas o mantenidas para alquiler a cualquier persona que no sea inquilina de la vivienda. Conviene leer bien el disparador: lo que deja fuera al taller es el alquiler a alguien que no es inquilino, y la frase “salvo que se usen exclusivamente como garaje privado” es una excepción incorporada a esa exclusión, no la exclusión misma. Si el vecino hubiera alquilado la edificación solo para estacionar un auto, esa excepción la habría devuelto a cobertura. Nada depende de que la estructura esté separada ni de que no sea un garaje por sí solo: el cobertizo del mismo caso está separado, no es un garaje y sí está cubierto. La opción A es el distractor más fuerte porque enuncia correctamente la regla del 10 por ciento agregado y la mayoría de los candidatos se detiene ahí, sin llegar a la exclusión por alquiler. El formulario también excluye otras estructuras desde las cuales se conduce un negocio y, con una excepción estrecha, las usadas para almacenar bienes de negocio.

   Referencia ISO HO 00 03 05 11 (Homeowners 3 — Special Form), Section I Coverage B.1. and B.2.b.

6. Un incendio destruye la casa vecina en Ocala. Las autoridades del condado prohíben el acceso a toda la cuadra durante un mes, incluida una vivienda asegurada que no sufrió daño alguno y que está cubierta por una ISO HO-3 sin endosos. La familia debe alojarse en un hotel durante ese mes. ¿Por cuánto tiempo responde la Cobertura D ante la orden de la autoridad civil?

   • AHasta 30 días consecutivos, el mismo plazo que el formulario concede para bienes trasladados a un lugar seguro tras una pérdida.
   • BDe ninguna manera, porque la Cobertura D exige daño físico directo al propio predio de residencia por un riesgo cubierto.
   • CPor no más de dos semanas, aun cuando la vivienda asegurada misma no haya sufrido ningún daño físico directo.Correcta
   • DPor el tiempo más breve necesario para reparar el predio vecino, sin ningún límite máximo fijo enunciado en el formulario.

   Por qué: La Cobertura D se compone de tres coberturas. Los Gastos Adicionales de Vivienda y el Valor de Renta Justa exigen ambos que una pérdida cubierta bajo la Sección I deje el predio de residencia inhabitable. La tercera, Prohibición de Uso por Autoridad Civil, es la excepción: si una autoridad civil prohíbe al asegurado usar el predio de residencia a consecuencia de daño directo a predios vecinos por un riesgo cubierto, el formulario cubre la pérdida conforme a los Gastos Adicionales de Vivienda y al Valor de Renta Justa por no más de dos semanas. No se requiere daño alguno a la vivienda del propio asegurado, y el tope de dos semanas es un límite máximo rígido aunque el cierre aquí dure un mes. La opción B es la más tentadora porque enuncia la regla general que rige las otras dos coberturas de la Cobertura D, y precisamente por eso la Autoridad Civil existe como disposición aparte. Los 30 días de la opción A corresponden a la Cobertura Adicional de Bienes Trasladados, y el estándar abierto de reparación de la opción D es el período de medición de los Gastos Adicionales de Vivienda ordinarios, no el de un cierre por autoridad civil.

   Referencia ISO HO 00 03 (Homeowners 3 — Special Form), Section I Coverage D.3.

7. Una explosión de gas derriba un edificio al otro lado de la calle de una tienda minorista asegurada en el centro de Orlando. La tienda no sufre daño, pero el jefe de bomberos cierra la calle y prohíbe todo acceso a la tienda durante seis semanas. La tienda está asegurada bajo un Formulario ISO de Ingresos del Negocio (y Gastos Extraordinarios) sin endosos. ¿Cómo responde la cobertura de Autoridad Civil ante los ingresos perdidos?

   • APaga desde el momento en que se prohíbe el acceso y continúa las seis semanas completas, porque la tienda nunca reabrió durante el cierre.
   • BNo paga nada, porque la cobertura de Autoridad Civil exige pérdida o daño físico directo al local descrito por una causa de pérdida cubierta.
   • CComienza 72 horas después de la primera acción de la autoridad civil y luego aplica hasta cuatro semanas consecutivas desde la fecha en que comenzó.Correcta
   • DComienza de inmediato y aplica hasta 30 días consecutivos, igualando el período de ingresos del negocio extendidos que el mismo formulario concede.

   Por qué: Bajo el formulario ISO vigente, la cobertura de Autoridad Civil para Ingresos del Negocio comienza 72 horas después del momento de la primera acción de la autoridad civil que prohíbe el acceso al local descrito, y aplica hasta cuatro semanas consecutivas contadas desde la fecha en que dicha cobertura comenzó. La cobertura de Autoridad Civil para Gastos Extraordinarios comienza inmediatamente después de esa primera acción y termina cuatro semanas consecutivas después de la fecha de esa acción o cuando termine la cobertura de Ingresos del Negocio por autoridad civil, lo que ocurra más tarde. Así, un cierre de seis semanas produce cuatro semanas pagadas de ingresos del negocio como máximo. La cobertura tiene además condiciones que los hechos deben satisfacer: los bienes dañados deben estar dentro de la distancia indicada respecto del local descrito, el daño debe provenir de una causa de pérdida cubierta, y la acción debe tomarse en respuesta a condiciones físicas peligrosas derivadas del daño o para permitir a la autoridad civil el acceso sin obstáculos a los bienes dañados. La opción B es la más tentadora porque enuncia bien el disparador del acuerdo principal de Ingresos del Negocio, y justamente por eso la Autoridad Civil existe como Cobertura Adicional aparte: responde cuando el daño está en otro lugar. Los Ingresos del Negocio Extendidos que insinúa la opción D son otra cobertura adicional distinta, que corre hasta 60 días consecutivos después de reanudarse las operaciones.

   Referencia ISO CP 00 30 (Business Income (and Extra Expense) Coverage Form), Additional Coverages — Civil Authority

8. Un armador de Port Everglades le pide a su agente que gestione un seguro marítimo que proteja la embarcación misma, la mercancía que transporta, los ingresos de transporte que perdería si un viaje no se completa y su responsabilidad legal frente a la tripulación, los pasajeros y otras embarcaciones. ¿Qué conjunto de coberturas está describiendo?

   • ACasco, carga, flete, y protección e indemnización: las cuatro coberturas tradicionales de un programa marítimo.Correcta
   • BCasco, carga, avería gruesa y la cláusula de abordaje: las cuatro coberturas que exige la Nationwide Marine Definition.
   • CEdificio, bienes muebles del negocio, ingresos del negocio y responsabilidad de predios bajo una póliza comercial combinada.
   • DTránsito por viaje, carga en camión, responsabilidad legal de almacén y cobertura de depositario, todo escrito como marítimo terrestre.

   Por qué: El seguro marítimo se emite tradicionalmente en cuatro partes. La cobertura de casco asegura la embarcación misma. La de carga asegura la mercancía transportada. La de flete asegura los ingresos de transporte que el porteador pierde si el viaje no se completa, ya que el flete suele devengarse solo con la entrega. La de protección e indemnización es la cobertura marítima de responsabilidad civil, que ampara al armador frente a lesiones de la tripulación y los pasajeros y frente a daños a otras embarcaciones y a bienes como los muelles. La opción B es el distractor más tentador precisamente porque está construida con vocabulario marítimo real: la avería gruesa es un principio genuino según el cual todos los intereses de un viaje contribuyen a una pérdida asumida voluntariamente para salvar la travesía, y la cláusula de abordaje es una disposición real de responsabilidad por colisión dentro de una póliza de casco. Ninguna de las dos es una de las cuatro líneas de cobertura, y la Nationwide Marine Definition describe qué riesgos pueden escribirse como seguro marítimo, no qué coberturas debe contener una póliza. La opción D enumera coberturas de marítimo terrestre, que es otra rama del campo marítimo.

   Referencia General P&C concept — ocean marine coverages (hull, cargo, freight, protection and indemnity)

9. El programa comercial de propiedad de un fabricante de Miami está emitido en el formulario especial, que excluye la inundación y el movimiento de tierra. La gerente de riesgos quiere un solo contrato que agregue esos dos riesgos y que además tenga para ellos un límite mayor del que el mercado de propiedad subyacente le otorga. ¿Qué está describiendo?

   • AUna póliza paraguas de responsabilidad civil, que se sitúa sobre el programa de propiedad y desciende cuando se agota un límite subyacente.
   • BUna póliza comercial combinada, que reúne las líneas de propiedad y casualidad que el asegurado necesita en un solo contrato tarifado.
   • CUna póliza de diferencia en condiciones, un contrato de riesgos abiertos escrito para llenar las brechas y límites que deja el programa subyacente.Correcta
   • DUn certificado de líneas excedentes, que por definición solo puede duplicar la cobertura que ya tiene el programa admitido.

   Por qué: Una póliza de diferencia en condiciones es un contrato aparte, de riesgos abiertos y de primera parte, que se compra junto al programa comercial de propiedad. Se redacta excluyendo los riesgos que la póliza de propiedad subyacente ya asegura, de modo que lo que queda es justamente lo que el formulario de propiedad deja fuera —con mayor frecuencia inundación y terremoto— y también puede usarse para dar límites más altos para esos riesgos que los del programa subyacente. La opción A es el distractor más fuerte porque la idea de situarse por encima suena a la misma arquitectura, y una póliza paraguas efectivamente desciende cuando se agota un límite subyacente. Pero la póliza paraguas es un seguro de responsabilidad frente a terceros: responde a reclamos contra el asegurado y no hace absolutamente nada por el daño físico directo a los edificios y existencias del propio asegurado. La póliza de diferencia en condiciones es seguro de propiedad de primera parte. La opción D además describe mal el mercado de líneas excedentes, que existe precisamente para escribir la cobertura que el mercado admitido no quiere, y donde a menudo se coloca una DIC.

   Referencia General P&C concept — difference in conditions (DIC) coverage

10. La casa unifamiliar de una pareja de Fort Myers Beach es su residencia principal y está asegurada bajo un Formulario de Vivienda del NFIP por $250,000, monto que supera el 80 por ciento de su costo total de reemplazo. Una inundación destruye la casa y todo lo que hay dentro. ¿Cómo valorará el NFIP el edificio y el contenido?

    • ATanto el edificio como el contenido a costo de reemplazo, porque el edificio está asegurado al menos al 80 por ciento de su costo de reemplazo.
    • BEl edificio a costo de reemplazo y el contenido a valor real en efectivo, porque los bienes muebles bajo esta póliza siempre se valoran a valor real en efectivo.Correcta
    • CAmbos a valor real en efectivo, porque el NFIP liquida toda pérdida residencial por inundación sobre base depreciada sin importar el monto contratado.
    • DEl edificio a valor real en efectivo y el contenido a costo de reemplazo, ya que la prueba del 80 por ciento de la póliza aplica solo al contenido.

    Por qué: Bajo el Formulario de Vivienda de la póliza estándar del NFIP, la liquidación a costo de reemplazo sobre el edificio solo está disponible cuando el inmueble asegurado es una vivienda unifamiliar, es la residencia principal del tomador y está asegurado al menos al 80 por ciento de su costo total de reemplazo al momento de la pérdida, o por el monto máximo de seguro disponible bajo el NFIP. Esta casa cumple las tres pruebas, de modo que el edificio se liquida a costo de reemplazo. El contenido sigue una regla distinta e incondicional: los bienes muebles siempre se ajustan a valor real en efectivo, y lo mismo ocurre con las estructuras anexas, los electrodomésticos y las alfombras. La opción A es el error natural, porque la prueba del 80 por ciento es real y este riesgo la aprueba, pero aprobarla otorga costo de reemplazo solo sobre el edificio, nunca sobre el contenido, y ninguna cantidad de seguro cambia eso. Para la prueba de residencia principal, el formulario mira si el asegurado o su cónyuge vivió en la vivienda al menos el 80 por ciento de los 365 días inmediatamente anteriores a la pérdida, o el 80 por ciento del período de propiedad si la tuvo por menos de un año.

    Referencia NFIP Standard Flood Insurance Policy, Dwelling Form (FEMA F-122), loss settlement provisions

Temas dentro de este dominio

• El deducible por huracán en Florida
• El deducible separado del techo en Florida
• Colapso catastrófico de la cubierta vs cobertura por sumidero
• Formularios HO comparados: HO-2 a HO-8
• Elegibilidad de Citizens y la regla del 20%
• Ley y ordenanza y el costo de reemplazo

Practicar otros dominios

• Términos de seguros de propiedad y conceptos relacionados (9.5%)
• Disposiciones de pólizas de propiedad y derecho contractual (8%)
• Tipos de pólizas de casualidad, fianzas y términos relacionados (15%)
• Términos de seguros de casualidad y conceptos relacionados (9.5%)
• Disposiciones de pólizas de casualidad (8%)
• Estatutos, reglas y regulaciones de Florida comunes a todas las líneas (15%)

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