Términos de propiedad, valuación, deducibles y disposiciones de póliza para el examen 2-20

Riesgo, peligro, agravante y la cadena de causalidad

Cuatro palabras que el examen se niega a tratar como sinónimos. El riesgo es la incertidumbre sobre una pérdida. Un riesgo puro solo ofrece pérdida o ausencia de pérdida y es asegurable; un riesgo especulativo ofrece pérdida, ausencia de pérdida o ganancia — una operación bursátil, un restaurante nuevo — y no lo es. El peligro (peril) es la causa misma de la pérdida: incendio, vendaval, robo. El hazard o agravante es todo aquello que aumenta la probabilidad de que ocurra un peligro o el tamaño de la pérdida que produce.

Los agravantes se clasifican según de qué son característica, y eso es precisamente lo que mide la pregunta:

• El riesgo físico es una condición tangible de la propiedad o de su uso: trapos con aceite en un clóset, una salida obstruida, un edificio de madera junto a una fábrica de fuegos artificiales.
• El riesgo moral es deshonestidad en la persona. Incendio provocado por lucro, un inventario inflado después de un robo, un asegurado en apuros financieros con una racha de incendios sospechosos.
• El riesgo de actitud (morale hazard) es descuido o indiferencia en la persona, nacido de saber que la pérdida será pagada. Sin propósito deshonesto: simplemente la puerta sin llave y el calentador encendido.
• El riesgo legal es el clima de litigios y de regulación de la jurisdicción, que agranda las pérdidas sin tocar la propiedad.

Incendio significa fuego hostil: un fuego que nunca debió arder, o que escapa del lugar donde debía estar. Un fuego amigable permanece en su chimenea, horno o parrilla, y los bienes que el asegurado deja caer dentro no constituyen una pérdida por incendio.

La causa próxima es la cadena ininterrumpida de hechos puesta en marcha por el peligro inicial. El viento abre un boquete, entra la lluvia, se desploma el cielo raso: una sola pérdida por vendaval, no tres causas separadas. Florida escribe ese resultado en la definición de huracán — la s. 627.4025(2)(a), F.S. define la cobertura de huracán de modo que incluye el daño consecuente al interior del edificio causado por lluvia, nieve, aguanieve, granizo, arena o polvo cuando la fuerza directa del vendaval daña primero el edificio y crea una abertura.

Dos recursos de redacción tuercen esa cadena. El encabezado de causalidad anticoncurrente dice que la aseguradora no pagará pérdidas causadas directa o indirectamente por las exclusiones listadas, contribuya o no cualquier otra causa de forma concurrente o en cualquier secuencia; las palabras "en cualquier secuencia" son el punto, porque vuelven irrelevante el orden de los hechos, de modo que una inundación excluida derrota la reclamación aunque el viento cubierto también haya contribuido. La doctrina de causa concurrente de Florida, que favorece al asegurado cuando convergen peligros independientes, solo aplica cuando la póliza carece de esa cláusula. La excepción de pérdida consecuente (ensuing loss) opera al revés: la póliza no paga por corregir la mano de obra defectuosa, pero sí paga el incendio que se deriva del cableado mal hecho, porque esa pérdida consecuente no está excluida por sí misma.

Por último, quién debe probar qué. Bajo un formulario de peligros nombrados, el asegurado debe probar que la pérdida fue causada por un peligro listado. Bajo un formulario de peligros abiertos o especial, el asegurado solo prueba una pérdida física directa a bienes cubiertos durante la vigencia, y la carga se traslada a la aseguradora para encuadrar la pérdida en una exclusión. Por eso una pérdida inexplicada suele fracasar en un formulario básico y suele prosperar en el especial.

Interés asegurable, indemnización y las doctrinas que la hacen cumplir

La indemnización es la idea de que el seguro devuelve al asegurado a la posición que tenía antes del siniestro y jamás lo deja en mejor situación. No es una cláusula que se pueda señalar; se hace cumplir mediante un conjunto de doctrinas de apoyo, y el examen evalúa las doctrinas.

El interés asegurable es una participación económica tal que el asegurado sufre una pérdida real si la propiedad se daña. En seguros de propiedad debe existir al momento del siniestro. Es lo contrario del seguro de vida, donde basta que exista al emitirse la póliza, y ese contraste es una pregunta favorita. Venda la casa el 1 de marzo, olvide cancelar una póliza pagada por adelantado, y un incendio del 20 de marzo no paga nada: al vendedor no le queda interés y el comprador no es parte del contrato. El vendedor recibe la prima no devengada, no una indemnización.

Una póliza de propiedad es un contrato personal con el asegurado nombrado, no un pacto que sigue al inmueble, así que no se transfiere en el cierre. La cesión de la póliza requiere el consentimiento escrito de la aseguradora, y la s. 627.422, F.S. hace que la póliza sea cedible o no cedible según sus propios términos. Florida fue más lejos del lado de la reclamación: la s. 627.7152(13), F.S. prohíbe al asegurado ceder, total o parcialmente, cualquier beneficio de seguro posterior al siniestro bajo una póliza residencial o comercial de propiedad emitida a partir del 1 de enero de 2023. Esa disposición, de la SB 2-A, terminó en Florida con el modelo del contratista con cesión de beneficios para las pólizas nuevas. Quien estudie con un manual viejo verá todavía las reglas de AOB anteriores a 2023 sobre acuerdos escritos y ventanas de rescisión de 14 días; esas rigen solo pólizas emitidas antes de esa fecha.

La subrogación permite a la aseguradora, tras pagar, colocarse en el lugar del asegurado y recuperar del responsable legal, lo que impide que el asegurado cobre dos veces. La condición de subrogación obliga al asegurado a no hacer nada después del siniestro que perjudique esos derechos, de modo que un finiquito posterior al siniestro firmado con el contratista negligente puede costarle la reclamación en la medida del perjuicio causado a la aseguradora. El momento lo es todo: una renuncia a la subrogación firmada antes del siniestro está expresamente permitida por la mayoría de los formularios y es rutinaria en contratos de construcción y arrendamientos.

La condición de otros seguros hace el mismo trabajo entre pólizas. Los formularios de propiedad normalmente reparten a prorrata: cada aseguradora paga la proporción que su límite guarda con el total de seguro que cubre la pérdida. La contribución por partes iguales ignora el tamaño de los límites: cada aseguradora paga montos iguales hasta que la pérdida se pague o se agote su propio límite, lo que castiga a la póliza más pequeña. La condición de la póliza de vivienda añade una segunda regla fácil de pasar por alto: si la pérdida también está cubierta por un contrato de servicio, garantía del hogar o plan de restauración de propiedad, este seguro es excedente sobre lo pagadero bajo ese acuerdo, no a prorrata con él.

Dos condiciones breves cierran el tema. La de no beneficio al depositario (No Benefit To Bailee) significa que la aseguradora no reconocerá cesión alguna ni otorgará cobertura que beneficie a quien guarde, almacene o transporte bienes por una tarifa; los bienes propios del asegurado siguen cubiertos y la aseguradora puede subrogarse contra la bodega. La de abandono significa que no puede haber abandono de bien alguno a la aseguradora: el asegurado no puede fabricar una pérdida total entregando los restos. El salvamento va en sentido contrario y pertenece solo a la aseguradora, como una opción que ejerce después de pagar.

La escalera de valuación: valor real efectivo, costo de reemplazo, valor de mercado y las reglas especiales

Tres cifras describen el mismo edificio y ninguna coincide. El costo de reemplazo es lo que cuesta reconstruir con materiales de igual clase y calidad. El costo de reemplazo funcional es lo que cuesta reconstruir con materiales comunes, modernos y más baratos que cumplen la misma función: el yeso pasa a ser panel de yeso prefabricado, la moldura ornamental pasa a ser moldura de catálogo. El valor de mercado es lo que un comprador dispuesto pagaría a un vendedor dispuesto por la propiedad tal como está; refleja terreno, ubicación y atractivo, y no mide en absoluto el costo de construcción. En una casa antigua el valor de mercado suele ser el más bajo de los tres, y esa es toda la razón de que existan los formularios modificados y funcionales.

El valor real efectivo (actual cash value) es el costo de reemplazo menos la depreciación. La depreciación se mide por la vida útil consumida, de modo que un taller con vida de 20 años y 15 años transcurridos está depreciado en 75 por ciento y conserva el 25 por ciento del valor. Dos mecánicas deciden estas preguntas. La depreciación se resta primero del costo de reemplazo, y el deducible se resta después del monto liquidado, nunca del costo de reemplazo antes de depreciar. Y una póliza a costo de reemplazo no se salta el paso de la depreciación al momento del reclamo: la devuelve después, que es cosa distinta.

La condición de Valuación del formulario comercial de propiedad liquida los bienes cubiertos a valor real efectivo salvo que las declaraciones indiquen que aplica Costo de Reemplazo, y trae excepciones nombradas que conviene memorizar:

• La mercancía que el asegurado vendió pero no entregó se valúa al precio de venta como si no hubiera ocurrido la pérdida, menos descuentos y gastos en que el asegurado habría incurrido. Este es el único lugar donde un formulario de propiedad paga deliberadamente más que el valor real efectivo, porque la venta consumada ya había fijado la posición económica del asegurado.
• El vidrio se valúa al costo de reemplazo con material de acristalamiento de seguridad si la ley lo exige.
• Las mejoras y adiciones del inquilino tienen tres valuaciones. Reparadas con prontitud: valor real efectivo. No reparadas con prontitud: una proporción del costo original, obtenida dividiendo los días entre el siniestro y el vencimiento del arrendamiento por los días entre la instalación y ese mismo vencimiento. Reparadas o reemplazadas a costa de otro: nada. No reparar reduce la liquidación a esa proporción no amortizada; no elimina la reclamación.

Los formularios de vivienda liquidan los bienes personales a valor real efectivo salvo que se agregue por endoso el costo de reemplazo en contenidos, y liquidan la vivienda a costo de reemplazo solo si se cumple la prueba de seguro a valor de la condición de Liquidación de Pérdidas. Florida luego sustituye partes de ese esquema por estatuto para pólizas residenciales de líneas personales, que es el ciclo siguiente.

Un término más que al examen le gusta esconder en una pregunta de valuación: los bienes que simplemente desaparecen, sin evidencia de que alguien los tomara, constituyen una desaparición misteriosa o inexplicada. El robo es un peligro nombrado en la Cobertura C, pero el robo debe acreditarse, así que el formulario de vivienda no paga nada. Una póliza flotante de artículos personales programados asegura los bienes listados sobre base de peligros abiertos, sin exclusión de desaparición inexplicada, normalmente liquida por el monto programado y por lo general no lleva deducible.

Las reglas de costo de reemplazo y de ley y ordenanza de Florida bajo la s. 627.7011

La s. 627.7011, F.S. es el estatuto que desplaza las reglas nacionales de liquidación en una póliza de vivienda de Florida, y está escrito como un conjunto de ofertas obligatorias, no de coberturas obligatorias. Lea cada opción de respuesta buscando esa diferencia: lo que el estatuto obliga suele ser la oferta, no la base de liquidación de todo contrato.

Sobre la vivienda, la s. 627.7011(1) exige a la aseguradora ofrecer dos cosas antes de emitir. El inciso (a) es cobertura a costo de reemplazo para la vivienda que excluye los costos de ley y ordenanza. El inciso (b) es cobertura a costo de reemplazo que los incluye, con la porción de ordenanza limitada al 25 por ciento o al 50 por ciento del límite de la vivienda según elija el asegurado, y aplicable solo a la reparación de la porción dañada salvo que el daño total exceda el 50 por ciento del costo de reemplazo de la estructura.

Luego viene el valor por defecto. Bajo la s. 627.7011(2), salvo que la aseguradora obtenga el rechazo por escrito del asegurado en un formulario aprobado por la Oficina de Regulación de Seguros, la póliza se considera incluye cobertura de ley y ordenanza limitada al 25 por ciento del límite de la vivienda, y la aseguradora debe avisar que la cobertura está disponible al menos una vez cada 3 años. El 25 por ciento es el piso que llega automáticamente; el 50 por ciento es la mejora que el asegurado debe elegir de forma afirmativa. La cifra del 10 por ciento que tantos candidatos escogen es real, pero pertenece a otro documento: es la cobertura adicional de Ordenanza o Ley incorporada al HO-3 de ISO sin endosos, y el valor por defecto de Florida la desplaza.

Cómo se mueve el dinero lo fija la s. 627.7011(3):

• En una pérdida de la vivienda, la aseguradora debe pagar inicialmente al menos el valor real efectivo de la pérdida asegurada menos el deducible aplicable, y luego pagar los montos restantes necesarios para ejecutar las reparaciones conforme se realiza el trabajo y se incurren los gastos. No existe una regla de recibos primero para la vivienda.
• En una pérdida total de la vivienda, la aseguradora debe pagar la cobertura a costo de reemplazo sin reserva ni retención de depreciación alguna.
• En bienes personales, la s. 627.7011(3)(b)1 exige a la aseguradora ofrecer una cobertura que pague el costo de reemplazo sin reserva ni retención por depreciación, reemplace o no el asegurado los bienes. La aseguradora también puede ofrecer una alternativa que pague valor real efectivo al inicio y montos adicionales conforme se presenten recibos, pero solo si da aviso claro del procedimiento antes de emitirse la póliza, otorga un crédito o descuento de prima actuarialmente razonable y no exige al asegurado adelantar el pago de los bienes reemplazados.

Dos subsecciones más que aparecen como preguntas propias. La s. 627.7011(4) exige que una póliza de vivienda que no dé cobertura de inundación lleve un aviso en negrita de no menos de 18 puntos que le diga al asegurado que considere comprar seguro de inundación y que la póliza no cubre daños por inundación. Y la s. 627.7011(5), añadida por la SB 2-D en 2022 (cap. 2022-268) y aplicable a pólizas emitidas o renovadas a partir del 1 de julio de 2022, limita la suscripción por edad del techo: la aseguradora no puede negarse a emitir o renovar solo por la edad de un techo de menos de 15 años, puede exigir una inspección de un techo de 15 años o más antes de emitir, y no puede negarse solo por la edad o el estado del techo si esa inspección muestra 5 años o más de vida útil restante. Nada en la sección prohíbe ofrecer una póliza de costo de reemplazo garantizado: la s. 627.7011(1) lo dice expresamente, y por eso la ley de Florida ni exige ni prohíbe el costo de reemplazo garantizado o extendido.

Coaseguro, seguro a valor y las opciones que desactivan el coaseguro

El coaseguro es un trato tarifario, no una cláusula de castigo: el asegurado acepta contratar un porcentaje declarado del valor y recibe una tasa menor a cambio, y si el límite se queda corto al momento del siniestro el pago se recorta en la misma proporción. La fórmula es siempre la misma.

Divida el límite contratado entre el límite requerido, multiplique por la pérdida y luego reste el deducible. El límite requerido es el costo de reemplazo o el valor real efectivo al momento del siniestro, según la base que use la póliza, multiplicado por el porcentaje de coaseguro. Contrate $480,000 donde $800,000 de valor por 80 por ciento exigen $640,000, y la razón es 0.75, así que una pérdida de $100,000 paga $75,000 menos el deducible. El error más común de toda la sección de propiedad es dividir entre el valor total en lugar de entre el monto requerido, lo que daría 0.60 y una respuesta equivocada que siempre está impresa. El coaseguro nunca eleva el pago por encima de la pérdida real ni por encima del límite.

Los formularios de vivienda hacen lo mismo con otras palabras. La condición de Liquidación de Pérdidas del HO paga los edificios a costo de reemplazo solo si el monto de seguro es 80 por ciento o más del costo de reemplazo total inmediatamente antes del siniestro. Por debajo de eso, la aseguradora paga el mayor entre el valor real efectivo de la parte dañada, o la proporción del costo de reparación que el monto de seguro guarda con el 80 por ciento del costo de reemplazo. Fíjese en el divisor: el 80 por ciento del costo de reemplazo, no el costo de reemplazo total. El formulario tampoco debe más que el valor real efectivo hasta que las reparaciones estén realmente terminadas, salvo que el costo de reparación sea a la vez menor al 5 por ciento del monto de seguro y menor a $2,500.

Cuatro opciones comerciales manejan la misma exposición, y el examen pregunta cuál suspende el coaseguro:

• Valor Convenido (Agreed Value) establece que la condición de Coaseguro no aplica; en su lugar la aseguradora no paga más que la proporción que el límite guarda con el valor convenido mostrado en las declaraciones. Elimina la fórmula, no el deber de asegurar a valor, y expira si no se extiende la fecha de vencimiento del valor convenido indicada en las declaraciones. No es una póliza valuada: una pérdida parcial se sigue ajustando como pérdida real.
• La Protección contra Inflación (Inflation Guard) incrementa automáticamente el límite durante la vigencia según el porcentaje anual indicado, prorrateado por días transcurridos, de modo que medio año al 8 por ciento agrega 4 por ciento. No hace nada al coaseguro.
• El seguro global (blanket) aplica un solo límite a dos o más bienes o ubicaciones, de modo que todo el límite está disponible donde ocurra la pérdida. Normalmente se escribe con un porcentaje alto de coaseguro medido contra los valores totales reportados, así que una declaración de valores exacta es lo que mantiene lejos la penalidad. Un endoso de cláusula de margen es lo que limita cada ubicación a un porcentaje declarado de su valor reportado; la cobertura global sin restricciones no lo hace.
• El Formulario de Reporte de Valores cobra prima sobre los valores efectivamente reportados y gradúa sus penalidades: si el primer reporte está vencido al momento del siniestro, la aseguradora no paga más del 75 por ciento de lo que habría pagado; si falta un reporte posterior, el pago se limita a los valores reportados por última vez para esa ubicación; y la cláusula de reporte completo u honestidad reduce el pago en la proporción que los valores reportados guardan con los valores reales cuando sí se presentó un reporte pero subestimado.

Florida regula el coaseguro en vez de prohibirlo. La s. 627.701(1), F.S. permite una cláusula de coaseguro solo si la carátula de la póliza o un formulario adjunto lleva la declaración de que la tasa cobrada se basa en el uso de la cláusula de coaseguro adjunta con el consentimiento del asegurado, la cláusula es claramente identificable y la aseguradora proporciona, a solicitud, la tasa con y sin la cláusula. La s. 627.701(4)(a), F.S. agrega que una póliza con una provisión de coaseguro aplicable a pérdidas por huracán debe mostrar en su carátula, en negrita de no menos de 18 puntos, la declaración THIS POLICY CONTAINS A CO-PAY PROVISION THAT MAY RESULT IN HIGH OUT-OF-POCKET EXPENSES TO YOU. Ese aviso se dispara solo por coaseguro que alcance pérdidas de huracán; una cláusula comercial de coaseguro ordinaria no lo exige.

Deducibles: fijo, franquicia, porcentual — y el deducible por huracán de Florida

Tres mecánicas de deducible, y el examen las separa por lo que ocurre en el umbral. Un deducible fijo se resta de cada pérdida cubierta. Un deducible de franquicia es un umbral y no una resta: por debajo de la cifra la aseguradora no paga nada, y al alcanzarla o superarla paga la pérdida completa. Sobrevive sobre todo en marítimo y en algunos formularios agrícolas, donde desalienta las reclamaciones pequeñas sin castigar las graves. Un deducible porcentual se expresa como porcentaje del límite o del valor asegurado, no de la pérdida. Una retención autoasegurada es otra cosa: el asegurado paga y normalmente administra las pérdidas dentro de la retención, y el límite de la aseguradora se sitúa por encima.

El deducible por huracán de Florida es porcentual y a la vez fijo, así que ambas ideas se combinan. Se calcula sobre el límite de Cobertura A de la vivienda, nunca sobre el monto de la pérdida. Una vivienda de $400,000 con deducible de huracán del 2 por ciento lleva un deducible de $8,000, así que una pérdida por huracán de $52,000 paga $44,000. Tomar el 2 por ciento de la pérdida es la respuesta equivocada más frecuente del examen.

La s. 627.701(3)(a), F.S. exige a la aseguradora ofrecer a los solicitantes de líneas personales residenciales deducibles alternativos por huracán de $500, 2 por ciento, 5 por ciento y 10 por ciento de los límites de la vivienda, junto con aviso escrito del deducible que aplica si no se elige ninguno, salvo que la opción porcentual específica resulte menor de $500. La s. 627.701(3)(d) escala luego ese conjunto según el tamaño del riesgo:

• Límites de vivienda de $250,000 o más: no es obligatorio ofrecer la opción de $500.
• Límites de vivienda de $1 millón o más pero menores de $3 millones: la aseguradora puede ofrecer 3 por ciento en lugar de 2 por ciento.
• Límites de vivienda de $3 millones o más: no es obligatorio ofrecer la opción del 2 por ciento.

La s. 627.701(4)(a), F.S. exige que una póliza con deducible separado por huracán indique en su carátula, en negrita de no menos de 18 puntos, THIS POLICY CONTAINS A SEPARATE DEDUCTIBLE FOR HURRICANE LOSSES, WHICH MAY RESULT IN HIGH OUT-OF-POCKET EXPENSES TO YOU. La s. 627.701(4)(b) exige que la aseguradora calcule y muestre de forma destacada el valor en dólares de ese deducible en la página de declaraciones al emitir y en cada renovación, y que advierta que un endoso de protección contra inflación puede aumentar el deducible en dólares junto con el límite.

La regla que más se falla es la del año calendario, en la s. 627.701(5), F.S. Para pólizas residenciales de líneas personales emitidas o renovadas a partir del 1 de mayo de 2005, el deducible por huracán aplica de forma anual a todas las pérdidas cubiertas por huracán durante el año calendario, no por separado a cada tormenta. Una vez consumida una parte, la s. 627.701(5)(a)3 permite a la aseguradora aplicar, para un huracán posterior, el mayor entre el deducible por huracán remanente o el deducible que aplica a los demás peligros. El lenguaje es permisivo. El mismo inciso permite a la aseguradora exigir al asegurado que reporte pérdidas por huracán inferiores al deducible, o que conserve recibos de ellas, precisamente para poder acreditar esos montos más adelante en el año. Y la s. 627.701(5)(a)4 dispone que cuando en un mismo año calendario hay pérdidas por huracán bajo más de una póliza de la misma aseguradora o del mismo grupo asegurador, el deducible por huracán es el monto más alto indicado en cualquiera de esas pólizas. La agregación sigue al grupo asegurador, así que cambiar de póliza a media temporada dentro de un mismo grupo no reinicia el reloj.

Que el deducible por huracán aplique o no depende del tiempo, no de la velocidad del viento. La s. 627.4025(2)(c), F.S. define la ocurrencia del huracán como iniciada cuando se emite un aviso de huracán (hurricane warning) para cualquier parte de Florida y terminada 72 horas después de que se cancele la última vigilancia o el último aviso de huracán para cualquier parte de Florida. El reloj es asimétrico: solo un aviso lo inicia, pero una vigilancia persistente lo mantiene abierto, y ambos extremos se refieren a cualquier parte de Florida, no al condado del asegurado.

El deducible de techo, la cobertura de sumidero y la Ley de Póliza Valuada de Florida

El deducible separado de techo es ley nueva y se evalúa mucho. La s. 627.701(10), F.S., creada por la SB 2-D en mayo de 2022 (cap. 2022-268), permite que una póliza residencial de líneas personales incluya un deducible separado de techo, pero lo limita al menor entre el 2 por ciento del límite de Cobertura A o el 50 por ciento del costo de reemplazar el techo. La prima debe incluir un crédito o descuento actuarialmente sólido por él, solo aplica a reclamaciones ajustadas sobre base de costo de reemplazo, y cuando el deducible de techo aplica no puede aplicarse ningún otro deducible a esa pérdida. El asegurado puede optar por excluirlo en un formulario aprobado por la oficina, tanto en la emisión inicial como en cada renovación.

Cuatro excepciones lo eliminan por completo:

• Una pérdida total de la estructura principal causada por un peligro cubierto, que se liquida bajo la Ley de Póliza Valuada.
• Una pérdida causada por un huracán según lo define la s. 627.4025(2)(c), F.S. En su lugar rige el deducible por huracán.
• Una pérdida de techo derivada de la caída de un árbol u otro peligro que dañe el techo y perfore la cubierta (roof deck). El estatuto no exige que el agua haya entrado.
• Una pérdida que requiera reparar menos del 50 por ciento del techo.

El deducible de techo tiene una regla de pago acompañante. La s. 627.7011(3)(a), F.S. permite a la aseguradora, cuando se aplica un deducible de techo de la s. 627.701(10), limitar el pago correspondiente al techo al valor real efectivo de esa pérdida hasta que reciba prueba razonable de que el asegurado pagó el deducible de techo. El estatuto define prueba razonable de manera amplia: un cheque cancelado, un recibo de giro postal, un estado de cuenta de tarjeta de crédito, o copia de un contrato de plan de pagos ejecutado u otro arreglo de financiamiento que exija el pago total del deducible a plazos. No se exige una factura de techado pagada en su totalidad, y la porción del techo no se niega: se retiene a valor real efectivo.

La cobertura de sumidero es una estructura aparte con su propio menú de deducibles. La s. 627.706(1)(a), F.S. exige que toda aseguradora autorizada para suscribir propiedad en Florida provea cobertura para el colapso catastrófico de la cubierta terrestre, que es la concesión obligatoria y estrecha: actividad geológica que produce un colapso abrupto del terreno, una depresión visible a simple vista, daño estructural al edificio cubierto incluida su cimentación, y condena con orden de desalojo por la autoridad gubernamental. La s. 627.706(1)(b) exige luego que la aseguradora haga disponible, por una prima adicional apropiada, la cobertura de pérdida por sumidero sobre cualquier estructura incluidos los contenidos, y permite que una póliza residencial lleve un deducible de sumidero del 1 por ciento, 2 por ciento, 5 por ciento o 10 por ciento de los límites de la vivienda. Esos porcentajes no son el menú de huracán: la opción de $500 pertenece a huracán, no a sumidero. Pérdida por sumidero significa daño estructural al edificio cubierto, incluida la cimentación, causado por actividad de sumidero. Cuando las partes discrepan después de emitido un informe de sumidero, la s. 627.7074, F.S. da a cualquiera de ellas la evaluación neutral: obligatoria en el sentido de que debe realizarse si cualquiera la solicita, no vinculante para nadie ni siquiera para la aseguradora, pagada por la aseguradora salvo el costo del taquígrafo que contrate una parte, y suspende el plazo para demandar hasta 60 días después de concluido el proceso.

La Ley de Póliza Valuada de Florida, s. 627.702, F.S., desplaza por completo la valuación en una pérdida total. En la pérdida total de un edificio por un peligro cubierto — sin culpa fraudulenta o criminal del asegurado y sin un cambio que aumente el riesgo sin consentimiento de la aseguradora — la responsabilidad de la aseguradora es el monto de dinero por el cual el bien estaba asegurado según lo especificado en la póliza y por el cual se cobró y pagó prima. El valor real efectivo y el valor de mercado no mandan. Tres límites lo mantienen honesto. Bajo la s. 627.702(1)(b) la aseguradora nunca responde por más de lo necesario para reparar, reconstruir o reemplazar la estructura. El mismo inciso resuelve la causalidad mixta: cuando la pérdida fue causada en parte por un peligro cubierto y en parte por uno no cubierto, la regla del monto nominal no aplica y la responsabilidad se limita al monto de pérdida causado por el peligro cubierto; pero si los peligros cubiertos por sí solos habrían causado la pérdida total, se debe el monto nominal. Y las s. 627.702(3) y (5) excluyen situaciones que la ley no alcanza: otro seguro no divulgado sobre el mismo edificio, dos o más edificios asegurados bajo un formulario global por un solo monto, una póliza de riesgo del constructor sobre valor terminado, los bienes personales distintos de casas móviles y edificaciones prefabricadas, y las estructuras anexas u otras estructuras cuya cobertura no se exprese como un monto en dólares específico para esa estructura.

Elemento tiempo: ingreso del negocio, gastos extra y pérdida de uso

Una pérdida directa es el daño físico que el peligro causa a los bienes cubiertos. Una pérdida indirecta o consecuente es la consecuencia económica que sigue, y como se mide a lo largo del tiempo también se le llama pérdida de elemento tiempo. La distinción decide qué formulario paga: el Formulario de Cobertura de Edificio y Bienes Personales del Negocio asegura solo la pérdida física directa, de modo que un incendio que destruye $180,000 de edificio y equipo y además cuesta $60,000 de ingreso neto paga los $180,000 y nada más, salvo que se haya agregado un formulario de ingreso del negocio con su propio límite y su propio coaseguro. Que un mismo peligro produzca ambos tipos de pérdida no vuelve directas a las dos.

El ingreso del negocio es el ingreso neto que se habría ganado más los gastos operativos normales que continúan, incluida la nómina. El gasto extra son los gastos necesarios incurridos durante el período de restauración que no se habrían incurrido de no ser por la pérdida, erogados específicamente para evitar o minimizar la suspensión y continuar operando: en el local descrito, en locales sustitutos o en ubicaciones temporales. La renta de un espacio sustituto y el costo de equiparlo y operarlo son ejemplos nombrados. Una firma que conserva sus ingresos mudándose tiene poca pérdida de ingreso del negocio y una gran reclamación de gasto extra; por eso existe el formulario autónomo de Gasto Extra. En el formulario combinado de ingreso del negocio y gasto extra, ambas coberturas comparten un solo límite.

El período de restauración es donde viven los números. Comienza 72 horas después del momento de la pérdida física directa para la cobertura de ingreso del negocio, pero inmediatamente después de la pérdida para el gasto extra: el período de espera nunca aplica al gasto extra, porque ese dinero se gasta en las primeras horas. Termina en la fecha más temprana entre aquella en que el bien debería quedar reparado, reconstruido o reemplazado con velocidad razonable y calidad similar, o la fecha en que el negocio reanuda en una nueva ubicación permanente. Se evalúan tres precisiones. La fecha de vencimiento de la póliza no acorta el período. El reloj corre sobre cuándo deberían terminarse las reparaciones, no sobre cuánto tarda realmente el asegurado. Y todo tiempo adicional requerido por la aplicación de una ordenanza o ley queda excluido del período. La espera de 72 horas está escrita en la propia definición del formulario y solo se reduce a 24 horas o se elimina adjuntando el endoso CP 15 56.

Dos coberturas adicionales extienden la idea. El Ingreso del Negocio Extendido comienza en la fecha en que se reanudan las operaciones y corre hasta que el negocio se restablece a la condición que habría existido de no haber ocurrido la pérdida, pero no más de 60 días consecutivos bajo el formulario ISO actual; las ediciones antiguas usaban 30 días, y el endoso CP 15 04 compra un período extendido de indemnización más largo. La opción de Límite Mensual de Indemnización limita el pago en cada período de 30 días consecutivos al límite multiplicado por la fracción indicada, de modo que $600,000 por un cuarto son $150,000 al mes, y bajo esa opción la condición de coaseguro no aplica en absoluto. La fracción es un tope mensual, no un porcentaje de coaseguro.

Del lado de vivienda, la Cobertura D de Pérdida de Uso es un solo bolsillo de dinero compartido por tres coberturas: Gastos Adicionales de Vivienda, Valor de Renta Justa y Prohibición de Uso por Autoridad Civil. El límite de Cobertura D es el límite total de las tres. Dos disposiciones importan después de un huracán. La Prohibición de Uso por Autoridad Civil está limitada a dos semanas. Y los períodos de tiempo de esas coberturas no están limitados por el vencimiento de la póliza, así que un desplazamiento que empieza antes del vencimiento se sigue pagando después. La Cobertura D no cubre pérdida o gasto derivado de la cancelación de un arrendamiento.

Qué clase de contrato es una póliza de propiedad y cómo se forma

Seis características, y el examen las evalúa preguntando cuál explica un resultado concreto.

• Contrato de adhesión. La aseguradora redacta cada palabra y el solicitante solo puede aceptarla o rechazarla, por lo que Florida interpreta el lenguaje genuinamente ambiguo contra quien lo redactó y a favor de la cobertura: contra proferentem. Vale cargar dos precisiones. La aprobación del formulario por la Oficina de Regulación de Seguros conforme a la s. 627.410, F.S. es un acto regulatorio y no obliga al tribunal a aceptar la lectura de la aseguradora. Y en Washington National Ins. Corp. v. Ruderman, 117 So. 3d 943 (Fla. 2013), la Corte Suprema de Florida sostuvo que cuando un término de la póliza es ambiguo el tribunal lo interpreta contra la aseguradora sin recurrir en absoluto a prueba extrínseca.
• Aleatorio. Los valores intercambiados son desiguales y dependen del azar: una prima fija contra un pago que puede ser nada o muchas veces esa prima.
• Unilateral. Solo una parte hace una promesa jurídicamente exigible. La aseguradora promete pagar las pérdidas cubiertas; el asegurado no promete de forma exigible seguir pagando prima, así que el remedio de la aseguradora ante la falta de pago es la cancelación, no una demanda de cobro.
• Condicional. La promesa de la aseguradora está sujeta a condiciones que el asegurado debe cumplir, y por eso la condición de deberes tras el siniestro del formulario de vivienda abre diciendo que la aseguradora no tiene deber de dar cobertura si el incumplimiento le resulta perjudicial.
• Personal. El contrato asegura el interés de una persona, no el edificio, así que la cesión requiere el consentimiento escrito de la aseguradora.
• Máxima buena fe. Ambas partes confían en la honestidad de la otra, y ahí viven doctrinalmente las declaraciones, el ocultamiento y las garantías.

La formación pasa por los estatutos propios de Florida. La s. 627.420, F.S. dispone que los binders u otros contratos de seguro temporal de propiedad, marítimo, de casualidad o de fianzas pueden hacerse de forma oral o escrita, y se consideran incluyen todos los términos usuales de la póliza para la cual se dieron, junto con los endosos designados en el binder, salvo lo que sea sustituido por los términos claros y expresos del propio binder. Así, un binder oral que nada dice de deducibles lleva de todos modos el deducible estándar, las exclusiones y las condiciones de la aseguradora. No se requiere aviso de cancelación o de no renovación bajo el capítulo 627 salvo que la duración del binder exceda 60 días.

La s. 627.421(1), F.S. exige a la aseguradora enviar por correo, entregar o transmitir electrónicamente la póliza al asegurado dentro de los 60 días siguientes a que el seguro surta efecto, y permite al asegurado de líneas personales elegir afirmativamente la entrega electrónica en lugar del correo. La entrega es un deber administrativo posterior a la vinculación; la cobertura se adhiere en la fecha de vigencia mostrada en el binder o la póliza, no cuando llega el papel.

La s. 627.413(1), F.S. enumera lo que toda póliza debe especificar: los nombres de las partes, el objeto del seguro, los riesgos asegurados, el momento en que el seguro surte efecto y el período que continúa, la prima, las condiciones del seguro y los números de formulario y fechas de edición de los endosos adjuntos. La subsección (3) exime de la lista a los contratos de fianza y a las pólizas de grupo. La s. 627.419(1), F.S. dice luego cómo leer el documento armado: todo contrato se interpreta conforme a la totalidad de sus términos y condiciones tal como constan en la póliza y según sean ampliados, extendidos o modificados por cualquier anexo, endoso o solicitud adjunta y hecha parte de la póliza, de modo que un endoso adjunto puede ampliar con la misma facilidad con que puede restringir.

Dos estatutos de divulgación cierran el expediente. La s. 627.4143, F.S. prohíbe entregar una póliza de automóvil de pasajeros privado o de vivienda básica sin que se haya entregado antes de la emisión un resumen de cobertura apropiado o este acompañe a la póliza. Para una póliza básica de propietario de vivienda, de casa móvil, de dwelling o de unidad de condominio, la aseguradora debe proporcionar tanto una lista de verificación integral de coberturas en un formulario adoptado por la comisión como un resumen de cobertura, en la póliza inicial y en cada renovación; la regla de solo la póliza inicial pertenece al resumen de vehículos de motor. Ambos documentos son solo informativos, y el estatuto dice que la ley de Florida prohíbe que ese resumen o lista modifique disposición alguna del contrato. La s. 627.4091, F.S. es el estatuto de avisos de suscripción: la denegación de una solicitud debe ir acompañada de razones específicas, y todo aviso de no renovación o cancelación debe ir acompañado de razones específicas. No es un estatuto de reclamaciones; el deber de dar razones para negar una reclamación viene de la s. 627.70131(7)(a), F.S.

Por último, los cambios a mitad de vigencia y en la renovación. La s. 627.43141, F.S. define un cambio en los términos de la póliza como la modificación, adición o supresión de cualquier término, cobertura, deber o condición respecto de la póliza anterior; corregir un error tipográfico o aplicar un cambio legislativo obligatorio no lo es. Una póliza de renovación puede contener tal cambio solo si la aseguradora da al asegurado nombrado aviso escrito anticipado que lo resuma, titulado Notice of Change in Policy Terms, dentro del mismo plazo que el Código de Seguros exige para un aviso de no renovación en esa línea, con copia de muestra al agente. Desde el 1 de enero de 2025 el aviso debe ir en negrita de no menos de 14 puntos y aparecer como una página o páginas consecutivas dentro del aviso escrito. La subsección (5) dispone que la recepción de la prima de renovación se considera aceptación de los nuevos términos; pero la subsección (6) dispone que si la aseguradora no da el aviso, los términos originales siguen vigentes hasta la siguiente renovación y la debida notificación, o hasta que surta efecto una cobertura de reemplazo, lo que ocurra primero. Lea el enunciado para ver cuál de esas dos subsecciones está en juego. Y una cobertura opcional que aumente la prima nunca puede agregarse mediante un Notice of Change in Policy Terms sin la aprobación afirmativa del asegurado.

Declaraciones, ocultamiento, renuncia, impedimento y la regla de la prueba extrínseca

En el derecho común una garantía tenía que ser literalmente cierta y cualquier incumplimiento anulaba el contrato. Florida abolió ese tratamiento para las solicitudes. La s. 627.409(1), F.S. dispone que toda declaración o descripción hecha por el asegurado o en su nombre en una solicitud de póliza, o en las negociaciones de una póliza, es una declaración (representation) y no una garantía. Una declaración habla solo de los hechos tal como estaban al hacerse; no es una promesa continua, de modo que un servicio de alarma que el asegurado sí tenía al solicitar y luego canceló no anula la póliza.

Una declaración falsa anula la póliza solo por uno de dos fundamentos, y la s. 627.409(1) está escrita en forma disyuntiva:

• Inciso (1)(a): la tergiversación, omisión, ocultamiento de un hecho o declaración incorrecta es fraudulenta, o es material para la aceptación del riesgo o para el peligro asumido por la aseguradora.
• Inciso (1)(b): de haberse conocido los hechos verdaderos, la aseguradora de buena fe no habría emitido la póliza, no la habría emitido a la misma tasa de prima, no la habría emitido por un monto tan grande, o no habría dado cobertura al peligro que originó la pérdida.

Como los fundamentos son alternativos, una respuesta falsa a sabiendas a una pregunta directa satisface el fundamento de fraude por sí sola, y probar que la suscripción no habría cambiado no salva la reclamación. Corra también en el otro sentido: una fecha de techo aproximada que no es fraudulenta ni material al riesgo deja la póliza en pie, y adjuntar la solicitud a la póliza la hace parte del contrato pero no elimina la prueba legal. Cuidado con la versión distorsionada de la s. 627.409(3), F.S., que prohíbe negar una reclamación de propiedad residencial con base en información crediticia disponible en registros públicos una vez que la póliza ha estado vigente más de 90 días. Esa es una regla estrecha sobre información crediticia, no una amnistía general de 90 días para la tergiversación.

El ocultamiento es el remedio del lado de la póliza y es más duro. Bajo la condición actual de Ocultamiento o Fraude del formulario de vivienda de ISO, no hay cobertura para una pérdida de la Sección I, respecto de todos los asegurados, si uno o más asegurados han, antes o después del siniestro, ocultado o tergiversado intencionalmente un hecho o circunstancia material, incurrido en conducta fraudulenta o hecho declaraciones falsas relacionadas con el seguro. Un artículo inventado en el inventario de la reclamación es material porque afectaría la liquidación, y el remedio alcanza toda la reclamación, no solo el renglón inflado. Presentar una reclamación falsa o fraudulenta es además un delito en Florida y puede sustentar una acción disciplinaria contra un licenciatario.

La renuncia (waiver) es el abandono voluntario de un derecho conocido. El impedimento (estoppel) impide a una parte invocar un derecho cuando su propia conducta indujo la confianza perjudicial de la otra. Una aseguradora que sigue ajustando, financia reparaciones y acepta prima de renovación durante seis semanas con pleno conocimiento del incumplimiento y sin reserva de derechos ha renunciado a la defensa y queda impedida de invocarla. Pero la póliza limita cómo ocurre la renuncia dentro del contrato: la condición de Renuncia o Cambio de Disposiciones dice que toda renuncia o cambio de una disposición debe constar por escrito de la aseguradora para ser válida, y agrega que la solicitud de tasación o de examen por parte de la aseguradora no renuncia a ninguno de sus derechos. La llamada telefónica de un ajustador, por tanto, no cambia nada bajo el contrato, aunque un tribunal todavía puede hallar estoppel por la conducta de la aseguradora: esa es una doctrina impuesta desde fuera, no un efecto que la condición misma otorgue.

La regla de la prueba extrínseca (parol evidence) impide usar declaraciones orales previas o contemporáneas para contradecir o agregar términos a un contrato escrito integrado. Cuando el agente describió una cobertura que el formulario emitido no otorga, la póliza es el contrato y el remedio del cliente, si lo hay, es una reclamación de errores y omisiones contra el agente, no la cobertura. No lo confunda con la cláusula de liberalización, que aplica solo a las ampliaciones que la propia aseguradora hace a su formulario presentado.

Las condiciones que rigen una reclamación: deberes tras el siniestro, tasación y las opciones de la aseguradora

La condición de Sus Deberes Tras el Siniestro del formulario de vivienda abre con la frase que hace del seguro un contrato condicional: en caso de pérdida de bienes cubiertos, la aseguradora no tiene deber de dar cobertura si el incumplimiento de los deberes listados le resulta perjudicial. Los deberes son dar aviso pronto, proteger los bienes de daño ulterior y hacer las reparaciones razonables y necesarias para ello, llevar registro de los gastos de reparación, preparar un inventario de los bienes personales dañados, cooperar en la investigación, mostrar los bienes dañados cuantas veces se requiera razonablemente, proporcionar los registros y documentos solicitados, someterse a examen bajo juramento y enviar una prueba de pérdida firmada y jurada dentro de los 60 días siguientes a la solicitud de la aseguradora.

El perjuicio es un elemento de la defensa, y Florida lo suple ante hechos fuertes. Una negativa total e injustificada a cumplir las obligaciones posteriores al siniestro es un incumplimiento material que impide la recuperación, Goldman v. State Farm Fire & Cas. Co., 660 So. 2d 300 (Fla. 4th DCA 1995), y el incumplimiento de una condición posterior al siniestro genera una presunción rebatible de perjuicio que el asegurado debe superar, State Farm Mut. Auto. Ins. Co. v. Curran, 135 So. 3d 1071 (Fla. 2014). Un incumplimiento menor normalmente no anula la parte intacta de la reclamación: un asegurado que no cubre el techo con lona sigue recuperando el daño original por vendaval, y solo se niega el daño adicional resultante. Note también que mitigar no le cuesta nada al asegurado al final, porque las Reparaciones Razonables pagan el costo razonable de las medidas tomadas únicamente para proteger los bienes cubiertos de daño ulterior, aunque el formulario aclare que no aumenta el límite y no releva al asegurado de sus deberes tras el siniestro.

La tasación (appraisal) resuelve únicamente los desacuerdos sobre el monto de la pérdida. No decide si el peligro estaba cubierto, si se incumplió una condición ni si la aseguradora es responsable; eso corresponde a los tribunales. Cada parte paga a su propio tasador y ambas comparten por igual el gasto del árbitro (umpire). La s. 627.70151, F.S. permite a una aseguradora que ofrece cobertura residencial según la define la s. 627.4025, o a un asegurado, impugnar y descalificar al árbitro propuesto únicamente por cuatro causas: parentesco dentro del tercer grado entre el árbitro y una parte o el representante de una parte; que el árbitro haya representado antes a una parte en carácter profesional en la misma reclamación o asunto relativo a la misma propiedad; que el árbitro haya representado a otra persona en carácter profesional en el mismo asunto o en uno sustancialmente relacionado que involucre la reclamación, la misma propiedad o una propiedad adyacente, cuando los intereses de esa persona sean materialmente adversos a una parte; y que el árbitro haya sido empleador o empleado de una parte dentro de los 5 años anteriores. El estatuto rige a los árbitros específicamente; a los tasadores designados por las partes los rige el requisito de la propia póliza de ser competentes e imparciales.

Dos condiciones dan a la aseguradora elecciones sujetas a reloj. Nuestra Opción (Our Option) dispone que si la aseguradora da aviso escrito dentro de los 30 días siguientes a recibir la prueba de pérdida firmada y jurada, puede reparar o reemplazar cualquier parte del bien dañado con material o bienes de igual clase y calidad. La elección pertenece solo a la aseguradora y no requiere consentimiento, pero perder los 30 días le cuesta el derecho y la obliga a liquidar en dinero. El Pago de la Pérdida dispone que la pérdida es pagadera 60 días después de que la aseguradora recibe la prueba de pérdida y ocurre una de tres cosas: llega a un acuerdo con el asegurado, se dicta sentencia firme, o se presenta ante la aseguradora un laudo de tasación. Ambos elementos deben cumplirse, así que los 60 días corren desde el hecho posterior. La condición comercial de Pago de la Pérdida da un conjunto paralelo de opciones — pagar el valor del bien, pagar el costo de reparación o reemplazo, reparar o reconstruir con bienes de igual clase y calidad, o tomar todo o parte del bien a un valor convenido o tasado — y exige a la aseguradora avisar sus intenciones dentro de los 30 días siguientes a recibir la prueba jurada de pérdida. Esa última opción es el derecho de salvamento de la aseguradora y le pertenece solo a ella.

Por último, dos medidas de liquidación que producen respuestas aritméticas. La condición de Pérdida de un Par o Juego permite a la aseguradora reparar o reemplazar cualquier parte para restaurar el par o juego a su valor previo al siniestro, o pagar la diferencia entre el valor real efectivo del bien antes y después. Nunca usa una fracción simple del valor del juego, y no trata la pérdida de una pieza como pérdida total del juego, así que no se puede obligar a la aseguradora a pagar el valor completo y llevarse la pieza sobreviviente. Los Límites Especiales de Responsabilidad de la Cobertura C son sublímites internos que aplican por grande que sea la Cobertura C: bajo la edición 2011 del formulario de vivienda de ISO, $200 en dinero, billetes, lingotes, oro y plata distintos de vajilla de oro y plata, monedas y medallas — y ese aplica a pérdida por cualquier peligro, no solo por robo — $1,500 por pérdida por robo de joyas, relojes, pieles y piedras preciosas o semipreciosas, y $2,500 por pérdida por robo de armas de fuego y equipo relacionado. La revisión 2022 de ISO elevó las cifras de joyería y armas a $2,000 y $3,000, y el material de estudio de Florida sigue enseñando los números de 2011, así que lea el enunciado para ver la edición del formulario. Programar los bienes en una flotante de artículos personales elimina el sublímite y por lo general el deducible.

Acreedores hipotecarios, beneficiarios de pérdida, desocupación y las condiciones que mueven la cobertura sin ruido

La cláusula hipotecaria estándar, también llamada cláusula de unión, crea un contrato separado entre la aseguradora y el acreedor hipotecario. El interés del acreedor sobrevive incluso cuando la reclamación del asegurado nombrado fracasa por incendio provocado, fraude o incumplimiento de una condición, porque el acreedor no cometió esos actos. Tras pagar, la aseguradora recibe una cesión de la hipoteca hasta el monto pagado o se subroga contra el asegurado. La cláusula es recíproca: si el asegurado nombrado incumple, el acreedor debe pagar la prima cuando se le requiera, presentar una declaración jurada de pérdida firmada dentro de los 60 días siguientes a ser notificado del incumplimiento del asegurado, y avisar a la aseguradora de cualquier cambio de propiedad, de ocupación o cambio sustancial del riesgo del que tenga conocimiento. El acreedor queda sujeto a los términos de tasación, de demanda contra la aseguradora y de pago de la pérdida, y debe recibir al menos 10 días de aviso antes de que surta efecto una cancelación o no renovación.

Una cláusula hipotecaria abierta, también llamada cláusula de beneficiario de pérdida, no da nada de eso. Los derechos del beneficiario suben y caen con los del asegurado. La Cláusula de Beneficiario de Pérdida del formulario de vivienda es una sola idea: cuando las declaraciones muestran un beneficiario de pérdida para bienes personales listados, la definición de asegurado se modifica para incluirlo respecto de esos bienes, y se le notificará por escrito si la aseguradora decide cancelar o no renovar. Sin derecho independiente de recuperación, sin derecho a pagar prima vencida, sin prueba de pérdida propia.

La desocupación es donde una reclamación desaparece sin ruido. Vacante y desocupado son palabras distintas. Un edificio está desocupado cuando las personas están ausentes pero los contenidos permanecen. La vacancia depende de quién sea el asegurado: si la póliza se emite a un inquilino, la unidad arrendada está vacante si no contiene suficientes bienes personales del negocio para conducir las operaciones acostumbradas; si la póliza se emite al dueño del edificio o al arrendatario general, todo el edificio está vacante salvo que al menos el 31 por ciento de su superficie total esté rentada a un arrendatario o subarrendatario y se use para conducir operaciones acostumbradas, o la use el dueño para conducir sus operaciones acostumbradas. Un edificio en construcción o remodelación no se considera vacante. Bajo la condición comercial de vacancia, si un edificio ha estado vacante más de 60 días consecutivos antes del siniestro, la aseguradora no pagará vandalismo, fuga de rociadores, rotura de vidrios del edificio, daño por agua, robo ni tentativa de robo, y reducirá el pago en 15 por ciento por cualquier otra causa cubierta. La limitación de 60 días de vacancia también elimina la cobertura adicional de Vidrio o Material de Acristalamiento de Seguridad del formulario de vivienda, salvo cuando la rotura resulte directamente de movimiento de tierra.

Cuatro condiciones breves deciden preguntas por sí solas:

• Liberalización. Si la aseguradora hace un cambio que amplía la cobertura bajo esta edición de la póliza sin prima adicional, el cambio aplica automáticamente desde la fecha en que la aseguradora lo implementa en el estado, siempre que esa fecha caiga dentro de los 60 días previos al período de póliza mostrado en las declaraciones o durante él. No hace falta endoso ni firma. La cláusula no aplica a una revisión general del programa que mezcle ampliaciones con restricciones.
• Cláusula de Peligro Nuclear. La pérdida causada por el peligro nuclear no se considera causada por incendio, explosión o humo, y la Sección I no aplica a la pérdida causada directa o indirectamente por peligro nuclear, salvo que la pérdida directa por incendio resultante del peligro nuclear sí está cubierta. La excepción del incendio es todo el sentido de la cláusula.
• Período de Erupción Volcánica. Una o más erupciones volcánicas que ocurran dentro de un período de 72 horas se consideran una sola erupción, de modo que erupciones separadas por 34 horas comparten deducible y una ocurrida 88 horas después lleva el suyo.
• Control de la Propiedad, en las condiciones comerciales. Cualquier acto o negligencia de una persona distinta del asegurado y fuera de su dirección o control no afectará el seguro, y el incumplimiento de una condición en una ubicación no afectará la cobertura en ninguna ubicación donde ese incumplimiento no existía al momento del siniestro.

Las coberturas adicionales traen cifras pequeñas que al examen le gustan porque son verificables. Bajo el formulario de vivienda de ISO: Remoción de Escombros paga el 25 por ciento de la suma del deducible más el monto pagado por la pérdida directa, con montos adicionales cuando eso se agota; Reparaciones Razonables paga los costos de reparación protectora sin aumentar el límite; Árboles, Arbustos y Otras Plantas es cobertura de peligros nombrados que omite notoriamente vendaval y granizo, limitada a $500 por árbol y al 5 por ciento del límite de Cobertura A en el agregado; el Cargo por Servicio del Cuerpo de Bomberos paga hasta $500 por responsabilidad asumida por contrato o acuerdo y no aplica cuando el bien está dentro del distrito que responde, sin deducible; Bienes Removidos asegura los bienes cubiertos contra pérdida directa por cualquier causa mientras se retiran de un local amenazado por un Peligro Asegurado y por 30 días después del retiro, sin aumentar el límite; Tarjeta de Crédito, Tarjeta de Transferencia Electrónica de Fondos, Falsificación y Moneda Falsa paga hasta $500 sin deducible; Evaluación por Pérdida (Loss Assessment) paga hasta $1,000 por un siniestro sin importar el número de evaluaciones; y Mobiliario del Arrendador paga hasta $2,500 por apartamento por siniestro por un peligro de la Cobertura C distinto del robo. La Cobertura B de Otras Estructuras es el 10 por ciento de la Cobertura A y su uso no reduce el límite de la Cobertura A.

El reloj de reclamaciones de Florida y el camino al tribunal tras la reforma de 2022-2023

Este es el ciclo donde los manuales viejos cuestan puntos. La SB 2-D de mayo de 2022 (cap. 2022-268), la SB 2-A de diciembre de 2022 (cap. 2022-271) y la HB 837 de marzo de 2023 (cap. 2023-15) reescribieron la práctica de propiedad de primera parte, y las cifras de abajo son las vigentes.

El reloj de la aseguradora, s. 627.70131, F.S. Dentro de 7 días calendario de recibir una comunicación sobre una reclamación, la aseguradora debe revisarla y acusar recibo, salvo que pague dentro de ese lapso o intervengan factores fuera de su control. Dentro de 7 días de recibir las declaraciones de prueba de pérdida debe iniciar la investigación que sea razonablemente necesaria. Toda inspección física de la propiedad debe realizarse dentro de los 30 días siguientes a la recepción de esas declaraciones, y el ajustador asignado debe entregar al asegurado un documento impreso o electrónico con su nombre y su número de licencia estatal de ajustador. Bajo la subsección (3)(e) la aseguradora debe enviar al asegurado copia de cualquier estimado detallado del monto de la pérdida dentro de los 7 días siguientes a que su ajustador lo genere: automático, sin necesidad de solicitud. Y bajo la subsección (7)(a) la aseguradora debe pagar o negar la reclamación, o una porción de ella, dentro de los 60 días siguientes a recibir aviso de una reclamación inicial, reabierta o suplementaria. Antes de la SB 2-A esas cifras eran 14 días para acusar recibo, 14 días para iniciar la investigación, 45 días para la inspección física y 90 días para pagar o negar; los plazos reformados surtieron efecto el 1 de marzo de 2023, y los números derogados son las respuestas equivocadas más comunes del examen.

El reloj del asegurado, s. 627.70132, F.S. El aviso de una reclamación inicial o reabierta debe darse dentro de 1 año después de la fecha del siniestro. El aviso de una reclamación suplementaria debe darse dentro de 18 meses después de la fecha del siniestro. Una reclamación suplementaria es una reclamación por pérdida o daño adicional del mismo peligro que la aseguradora ya ajustó, o por costos incurridos al completar reparaciones bajo una reclamación abierta; una reclamación reabierta es una que la aseguradora cerró y que el asegurado pide reabrir por costos relativos a una pérdida ya divulgada. Para huracán, tornado o vendaval, la fecha del siniestro es la fecha en que el huracán tocó tierra o la fecha en que NOAA verifica el evento. Una reforma de 2024, la s. 627.70132(4), F.S. (cap. 2024-139), agregó una regla para la cobertura de evaluación por pérdida de la s. 627.714, F.S.: el aviso vence en la fecha posterior entre 1 año después de la fecha del siniestro o 90 días después de que la asociación de condominio o su junta vote imponer la evaluación, pero nunca después de 3 años desde la fecha del siniestro. No suelte ese tope de 3 años: es el único lugar donde una cifra de 3 años sigue viva en este estatuto, y para esa subsección la fecha del siniestro es la del evento cubierto que generó la necesidad de la evaluación. Aquí importa la regla anterior. Antes de la SB 76 de 2021 el plazo de aviso alcanzaba solo reclamaciones por vendaval y huracán y era de 3 años; la SB 76 lo extendió a todas las reclamaciones de propiedad con 2 años para las iniciales y reabiertas y 3 años para las suplementarias; la SB 2-A los recortó a 1 año y 18 meses. Los manuales que imprimen 2 años y 3 años describen la ley de 2021.

El reloj para demandar es distinto y mucho más largo. La s. 95.11(2)(e), F.S. exige que una acción por incumplimiento de un contrato de seguro de propiedad se presente dentro de 5 años, corriendo el plazo desde la fecha del siniestro, no desde la negativa, que es donde iniciaría la regla general de contratos escritos del inciso (2)(b). La s. 95.03, F.S. anula toda disposición contractual que fije un plazo menor que la prescripción aplicable, y por eso la condición de Demanda Contra Nosotros de dos años impresa en el formulario de vivienda de ISO no puede recortar los cinco años. No mezcle el plazo de 5 años para demandar con el plazo de 1 año para avisar; corren de forma independiente y el de aviso vence primero. La cifra de 2 años que aparece como distractor es el plazo de negligencia de la s. 95.11(5)(a), F.S., acortado por la HB 837 en 2023, y rige acciones extracontractuales y no una demanda sobre la póliza.

Tres puertas se interponen entre la reclamación y el tribunal. Mediación, s. 627.7015, F.S.: la aseguradora paga el costo de la conferencia, el proceso no es vinculante, pero un acuerdo escrito firmado en la conferencia obliga y libera las reclamaciones presentadas salvo que el asegurado lo rescinda dentro de 3 días hábiles, y el derecho a rescindir se pierde al cobrar el cheque de liquidación. La aseguradora debe notificar el derecho a participar ya sea al emitir y renovar la póliza o al presentarse una reclamación de primera parte; son alternativas. Las coberturas comerciales, las de vehículos de pasajeros privados y las disputas sobre coberturas de responsabilidad dentro de una póliza de propiedad quedan fuera del programa, y una disputa menor de $500 no es elegible salvo que ambas partes acuerden. Si la aseguradora solicitó la mediación o no dio el aviso y cualquiera de las partes rechaza el resultado, el asegurado no tiene que someterse a una tasación contractual antes de demandar. Aviso previo a la demanda, s. 627.70152, F.S.: un aviso escrito de intención de iniciar litigio es una condición precedente para demandar, notificado a la aseguradora a través del Departamento de Servicios Financieros al menos 10 días hábiles antes de presentar la demanda, indicando que se da conforme a esa sección, identificando los actos u omisiones alegados y, para reclamaciones que no sean disputas puras de cobertura, desglosando la demanda de acuerdo previa al litigio y el monto en disputa. La aseguradora debe responder por escrito dentro de 10 días hábiles, y el tribunal debe desestimar una demanda presentada sin el aviso debido. No lo confunda con el aviso de remedio civil y su período de subsanación de 60 días bajo la s. 624.155, F.S., que es el requisito previo para una acción legal de mala fe. Arbitraje vinculante obligatorio, s. 627.70154, F.S.: una póliza de propiedad puede exigirlo solo si se cumplen las cinco condiciones — el requisito está en un endoso separado, la prima incluye un crédito o descuento actuarialmente sólido por él, el asegurado firma un formulario eligiendo el arbitraje que revela los derechos que cede incluido el derecho a juicio por jurado, el endoso obliga a la aseguradora a cumplir la mediación de la s. 627.7015 antes de iniciar el arbitraje, y la aseguradora también ofrece una póliza que no exige arbitraje.

Por último, los honorarios de abogado, que es el cambio que menos probablemente el candidato haya leído. Los honorarios unilaterales desaparecieron. La s. 627.428, F.S. fue derogada por completo por la HB 837 (cap. 2023-15), y la SB 2-A ya había terminado su aplicación a las reclamaciones de propiedad. El reemplazo estrecho, la s. 86.121, F.S., concede honorarios al asegurado vencedor en una acción declarativa presentada tras una negativa total de cobertura, pero su subsección (2) establece que la sección no aplica a ninguna acción derivada de una póliza de seguro de propiedad residencial o comercial. En una reclamación de propiedad, cada parte asume ahora sus propios honorarios salvo bajo las reglas ordinarias de oferta de sentencia. Todo material de estudio que describa un derecho a honorarios de abogado cada vez que el asegurado gana una disputa de cobertura de propiedad está describiendo una ley que ya no existe.