Formularios de pólizas de propiedad: la serie HO, los formularios DP y las divisiones de cobertura de Florida

El esqueleto que comparte todo formulario de propietarios

Todos los formularios de propietarios de ISO se construyen sobre el mismo armazón. Aprenda el armazón una vez y los seis formularios dejan de ser seis pólizas que memorizar para convertirse en una lista corta de diferencias.

La Sección I es propiedad y contiene cuatro coberturas.

• Cobertura A, Vivienda. La vivienda en el predio de residencia, incluidas las estructuras adosadas a ella, más los materiales y suministros ubicados en el predio o junto a él que se usen para construir, alterar o reparar la vivienda u otras estructuras. El terreno nunca está cubierto.
• Cobertura B, Otras estructuras. Estructuras en el predio de residencia separadas de la vivienda por espacio libre, incluida una estructura conectada a la vivienda únicamente por una cerca, una línea de servicios públicos o una conexión similar. El límite no excede el 10 por ciento del límite de la Cobertura A, es una suma agregada única para todas esas estructuras y no un límite por edificio, y usarlo no reduce el límite de la Cobertura A.
• Cobertura C, Bienes muebles. Bienes propiedad de un asegurado o usados por él, en cualquier lugar del mundo. Las declaraciones fijan el límite; el punto de partida habitual en el programa ISO es el 50 por ciento de la Cobertura A.
• Cobertura D, Pérdida de uso. Un límite único que financia tres otorgamientos distintos: Gastos adicionales de vivienda, Valor justo de alquiler y Prohibición de uso por autoridad civil.

La Sección II es responsabilidad civil y contiene dos coberturas.

• Cobertura E, Responsabilidad civil personal.
• Cobertura F, Pagos médicos a terceros.

Dos de esas letras se mueven según el formulario, y ahí es donde vive la mayoría de las preguntas del examen. El formulario HO-4 para inquilinos no tiene Cobertura A ni Cobertura B, porque el inquilino no tiene interés asegurable en el edificio. El formulario HO-6 para propietarios de unidad sí tiene Cobertura A, pero asegura algo que no es una casa. Y todo el programa de vivienda se detiene después de las coberturas de propiedad: no hay Cobertura E ni Cobertura F en el DP-1, el DP-2 ni el DP-3.

Un detalle estructural decide un número sorprendente de preguntas: adosado significa Cobertura A. Una terraza, un cobertizo para autos, un cerramiento de malla o un garaje físicamente adosado a la vivienda se asegura bajo la Cobertura A por mucho que parezca un edificio aparte. El espacio libre es la prueba completa para la Cobertura B, y la Cobertura B a su vez trae sus propias exclusiones, entre ellas las otras estructuras alquiladas o mantenidas para alquiler a una persona que no sea inquilina de la vivienda, salvo que la estructura se use únicamente como garaje privado.

La cuadrícula de riesgos: HO-2, HO-3, HO-5 y HO-8

Cuatro formularios de propietarios aseguran una casa ocupada por su dueño. Se diferencian en exactamente dos ejes: cómo se activan los riesgos y cómo se valúa la pérdida. Nada más de ellos vale la pena memorizar hasta que esos dos ejes sean automáticos.

Riesgos abiertos, a veces llamado formulario especial o todo riesgo, significa que el formulario cubre la pérdida física directa salvo que algo esté excluido. La carga recae en la aseguradora, que debe señalar una exclusión. Riesgos nombrados significa que el formulario cubre solo las causas de pérdida escritas en la lista, y la carga recae en el asegurado, que debe ubicar la pérdida dentro de la lista. En un formulario de riesgos nombrados, un hecho puede ser perfectamente súbito, perfectamente accidental y estar completamente sin asegurar simplemente porque nadie lo puso en la lista.

La lista amplia de riesgos nombrados que usa la Cobertura C en la HO-2, HO-3, HO-4 y HO-6 tiene dieciséis entradas: incendio o rayo; vendaval o granizo; explosión; motín o conmoción civil; aeronaves; vehículos; humo; vandalismo o daño malicioso; robo; caída de objetos; peso de hielo, nieve o aguanieve; descarga o desbordamiento accidental de agua o vapor; ruptura, agrietamiento, quemado o abombamiento súbito y accidental; congelación; daño súbito y accidental por corriente eléctrica generada artificialmente; y erupción volcánica.

Ahora la cuadrícula.

• HO-2 Formulario amplio. Riesgos nombrados en la Cobertura A, la Cobertura B y la Cobertura C. Costo de reemplazo en la vivienda.
• HO-3 Formulario especial. Riesgos abiertos en la Cobertura A y la Cobertura B, riesgos nombrados en la Cobertura C. Costo de reemplazo en la vivienda. Esta asimetría es el dato más evaluado del dominio.
• HO-5 Formulario integral. Riesgos abiertos en la Cobertura A, la Cobertura B y la Cobertura C. Es el único formulario ISO estándar que pone los bienes muebles no programados sobre base de riesgos abiertos.
• HO-8 Formulario de cobertura modificada. Riesgos nombrados, más estrecho que la HO-2, con la cobertura de robo restringida. Las pérdidas a la vivienda se liquidan sobre base de costo de reemplazo funcional en lugar de costo de reemplazo pleno.

La HO-8 existe por un problema de valuación, no por un problema de riesgos. Se emite para viviendas antiguas cuyo costo de reemplazo excede con mucho el valor de mercado, donde duplicar la construcción ornamental original costaría bastante más de lo que vale la casa. El costo de reemplazo funcional permite a la aseguradora reparar con materiales y métodos modernos comunes que cumplan la misma función. Si una pregunta describe a un asegurado que no puede alcanzar el seguro a valor en una casa histórica, la respuesta es la HO-8, y las respuestas que proponen una HO-3 o una HO-5 fallan por suscripción, no por cobertura.

Dos matices que al banco de preguntas le gustan. Primero, una HO-3 con endoso de bienes muebles programados amplía solo los artículos programados; todo lo demás en la Cobertura C sigue en riesgos nombrados, de modo que no equivale a una HO-5. Segundo, la HO-5 no elimina los sublímites en dólares de la Cobertura C ni elimina las exclusiones de la póliza, así que un cliente con joyería seria todavía necesita un floater.

HO-4 y HO-6, y la división de condominios de Florida

Dos formularios de propietarios aseguran a alguien que vive en un edificio que no posee por completo. Ambos se construyen alrededor de la Cobertura C y ambos sustituyen la cobertura de vivienda por algo más estrecho.

El HO-4 Formulario amplio de contenidos es el formulario para inquilinos. No hay Cobertura A ni Cobertura B, porque el inquilino no tiene interés asegurable en el edificio. Lo que obtiene el inquilino es la Cobertura C sobre la base amplia de riesgos nombrados, la Cobertura D de pérdida de uso, la Cobertura E de responsabilidad civil personal y la Cobertura F de pagos médicos. Como los inquilinos instalan de forma rutinaria estantería, pisos, gabinetes o accesorios por su cuenta, el formulario agrega una cobertura adicional de Adiciones y alteraciones al edificio, expresada como porcentaje del límite de la Cobertura C y comúnmente del 10 por ciento. Ese porcentaje es un detalle del formulario y de la edición, no un requisito estatutario de Florida, así que lea las declaraciones antes de responderle a un cliente.

El HO-6 Formulario para propietarios de unidad es el formulario de condominio y cooperativa. Sí tiene Cobertura A, pero la Cobertura A en una HO-6 no asegura una casa. Asegura las alteraciones, electrodomésticos, accesorios y mejoras que forman parte del edificio contenidas dentro del predio de residencia, los bienes inmuebles que pertenecen exclusivamente al predio de residencia, los bienes que son responsabilidad de aseguramiento del asegurado bajo un acuerdo de la corporación o asociación de propietarios, y las estructuras de propiedad exclusiva del asegurado en esa ubicación. La Cobertura A y la Cobertura C en la HO-6 sin ampliar están ambas redactadas sobre la base amplia de riesgos nombrados; los riesgos abiertos en la Cobertura A requieren el endoso de Cobertura A especial para propietarios de unidad. El límite de la Cobertura A es el que muestren las declaraciones, y el monto base del programa ISO es simbólico, de modo que en Florida casi siempre hay que aumentarlo.

Ahora la parte de Florida, porque el estado no deja el límite a los estatutos de la asociación. El artículo 718.111(11), F.S. traza la línea por ley. La póliza de seguro de propiedad de la asociación debe proveer cobertura primaria para todas las porciones de la propiedad del condominio tal como se instalaron originalmente o su reemplazo de igual tipo y calidad conforme a los planos y especificaciones originales, y para las alteraciones o adiciones hechas a la propiedad del condominio o a la propiedad de la asociación. Ese mismo párrafo exige luego que la póliza de la asociación excluya una lista específica: todos los bienes muebles dentro de la unidad o de los elementos comunes limitados, y los recubrimientos de piso, pared y techo, los accesorios eléctricos, los electrodomésticos, los calentadores de agua, los filtros de agua, los gabinetes y encimeras empotrados, y los tratamientos de ventanas incluidas cortinas, persianas, herrajes y componentes similares, o el reemplazo de cualquiera de los anteriores, que estén ubicados dentro de los límites de la unidad y sirvan únicamente a esa unidad. El estatuto declara sin rodeos que esos bienes y cualquier seguro sobre ellos son responsabilidad del propietario de la unidad. Esa lista excluida es exactamente lo que la Cobertura A de la HO-6 está diseñada para financiar.

El segundo requisito de Florida son las evaluaciones por pérdida. La cobertura adicional de Loss Assessment de la póliza de propietarios ISO sin ampliar paga $1,000. El artículo 627.714, F.S. desplaza ese piso para la póliza de un propietario de unidad de condominio residencial en Florida: la póliza debe incluir al menos $2,000 en cobertura de evaluaciones por pérdida de propiedad para todas las evaluaciones hechas como resultado de la misma pérdida directa, sujeta a un deducible no mayor de $250 por pérdida directa de propiedad. Si se aplicó o se aplicará un deducible a otra pérdida de propiedad que el mismo propietario de unidad sufrió por esa misma pérdida directa, no aplica deducible alguno a la cobertura de evaluaciones. El máximo pagadero es el límite de evaluaciones del propietario de unidad vigente un día antes de la fecha del suceso, de modo que subir el límite después de que se forme una tormenta no ayuda. El estatuto también exige que la póliza declare que esta cobertura es en exceso sobre cualquier otro seguro que cubra la misma propiedad. Trate los $2,000 como un piso legal, no como una meta: un propietario de unidad que enfrenta una evaluación grande por huracán debería comprar mucho más.

Dentro de la Sección I: sublímites, coberturas adicionales y la trampa de la edición

El formulario de propietarios no paga simplemente el límite de la Cobertura C para todo. Enterrados en la Sección I hay un conjunto de límites especiales de responsabilidad y un conjunto de coberturas adicionales, y el examen explota ambos sin descanso. Las cifras siguientes son de la edición ISO HO 00 03 05 11, que es la edición que los manuales de prelicencia de Florida reproducen casi universalmente.

Los Límites Especiales de Responsabilidad están redactados riesgo por riesgo, y ahí está todo el truco. Lea las palabras que van delante del signo de dólar antes de leer la cifra.

• $200 en dinero, billetes, lingotes, monedas, medallas, vales, tarjetas de valor almacenado y tarjetas inteligentes. Aplica a cualquier riesgo cubierto.
• $1,500 en valores, cuentas, escrituras, títulos de deuda, cartas de crédito, manuscritos, registros personales, pasaportes, boletos y estampillas. Cualquier riesgo cubierto.
• $1,500 en embarcaciones de todo tipo, incluidos sus remolques, mobiliario, equipo y motores fuera de borda. Cualquier riesgo cubierto.
• $1,500 en remolques o semirremolques no usados con embarcaciones. Cualquier riesgo cubierto.
• $1,500 por pérdida por robo de joyería, relojes, pieles y piedras preciosas y semipreciosas. Solo robo.
• $2,500 por pérdida por robo de armas de fuego y equipo relacionado. Solo robo.
• $2,500 por pérdida por robo de artículos de plata, oro, platino y peltre, incluidos cubiertos, piezas huecas, juegos de té, bandejas y trofeos. Solo robo.
• $2,500 en bienes en el predio de residencia usados principalmente para negocios, y $1,500 en bienes de negocio fuera del predio.
• $1,500 en equipo electrónico portátil dentro o sobre un vehículo de motor, y $250 en los medios usados con él.

Estos límites especiales no aumentan el límite de la Cobertura C. Y como las entradas de joyería, armas y platería son sublímites de robo y no sublímites de categoría, un incendio que destruye $40,000 de joyería es una pérdida ordinaria de Cobertura C pagadera hasta el límite completo de la Cobertura C.

Ahora las coberturas adicionales que traen sus propias cifras en la edición de 2011.

• Remoción de escombros. Los escombros de bienes cubiertos se incluyen en el límite de la propiedad dañada. Aparte, hasta $1,000 para retirar los árboles del asegurado derribados por vendaval, granizo o el peso de hielo, nieve o aguanieve, o los árboles del vecino derribados por un riesgo de la Cobertura C, con no más de $500 por cualquier árbol individual, y solo si los árboles dañan una estructura cubierta o bloquean una entrada de vehículos o una rampa diseñada para asistir a una persona con discapacidad.
• Árboles, arbustos y otras plantas. Hasta el 5 por ciento del límite de la Cobertura A en agregado, y no más de $500 por cualquier árbol, arbusto o planta individual. Los riesgos son incendio o rayo, explosión, motín o conmoción civil, aeronaves, vehículos no poseídos ni operados por un residente del predio de residencia, vandalismo o daño malicioso, y robo. El vendaval está deliberadamente ausente, lo que importa enormemente en Florida.
• Cargo por servicio del cuerpo de bomberos. Hasta $500, sin deducible, por una responsabilidad asumida por contrato, y no pagadero si la propiedad está dentro de los límites del distrito que presta el servicio.
• Bienes removidos. Los bienes cubiertos quedan asegurados contra pérdida directa por cualquier causa mientras se retiran de un predio en peligro por un riesgo cubierto, y por no más de 30 días mientras estén removidos.
• Tarjeta de crédito, tarjeta de transferencia electrónica de fondos o dispositivo de acceso, falsificación y moneda falsa. Hasta $500, sin deducible.
• Evaluaciones por pérdida. Hasta $1,000, con un solo deducible por unidad sin importar el número de evaluaciones, y no cubre evaluaciones cobradas por un organismo gubernamental.
• Mobiliario del arrendador. Hasta $2,500 por electrodomésticos, alfombras y otros enseres domésticos en cada apartamento del predio de residencia alquilado o mantenido para alquiler, por riesgos de la Cobertura C distintos del robo.
• Ley u ordenanza. Hasta el 10 por ciento del límite de la Cobertura A. Retenga esa cifra: la ley de Florida la desplaza, y ese desplazamiento es la siguiente sección.
• Marcadores de sepultura. Hasta $5,000.
• Colapso. Aplica solo a un colapso abrupto, y un edificio que sigue en pie no está en colapso aunque muestre agrietamiento, abombamiento, hundimiento, flexión, inclinación, asentamiento, contracción o expansión.

La Cobertura D tiene su propia trampa. Los Gastos adicionales de vivienda y el Valor justo de alquiler exigen ambos que una pérdida de la Sección I deje el predio de residencia inhabitable. El tercer otorgamiento, Prohibición de uso por autoridad civil, no lo exige. Si una autoridad civil prohíbe el uso del predio de residencia como resultado de un daño directo a predios vecinos por un riesgo cubierto, el formulario paga según lo previsto en Gastos adicionales de vivienda y Valor justo de alquiler por no más de dos semanas. No se requiere daño alguno a la casa del propio asegurado, y las dos semanas son un tope duro aunque el cierre dure un mes.

Por último, la advertencia sobre la edición. ISO presentó un programa de propietarios revisado en 2022 y movió varias cifras sin mover la estructura. El sublímite de robo de joyería, relojes, pieles y piedras preciosas pasó a $2,000, el de armas de fuego y equipo relacionado a $3,000, el de platería y artículos afines a $3,000, y el de dinero a $300. La arquitectura de solo robo no cambió. Cuando una pregunta del examen o la página de declaraciones de un cliente fija una fecha de edición, use las cifras de esa edición; cuando nada esté fijado, use las cifras de 2011, porque es sobre ellas que están construidos el currículo de prelicencia de Florida y el banco de preguntas.

El programa de vivienda: DP-1, DP-2 y DP-3

El programa de vivienda de ISO cubre lo que el programa de propietarios no acepta: casas de alquiler, viviendas de temporada, viviendas cuyo valor de mercado queda muy por debajo del costo de reemplazo, riesgos con ocupación inaceptable y dueños que sencillamente no quieren un paquete. Es elegible para viviendas de una a cuatro familias, y los formularios toleran un número limitado de huéspedes o pensionistas y ciertas ocupaciones incidentales.

Es un programa solo de propiedad. Este es el dato más explotado de todos. No hay Cobertura E de responsabilidad civil personal ni Cobertura F de pagos médicos en el DP-1, el DP-2 ni el DP-3. La responsabilidad civil del arrendador debe agregarse adjuntando un suplemento o endoso de responsabilidad civil personal, o emitiendo una póliza de responsabilidad separada sobre la operación de alquiler. La frase formulario especial describe únicamente las causas de pérdida que aplican a las coberturas de propiedad. No dice absolutamente nada sobre responsabilidad civil, y una pregunta que le ofrezca un DP-3 como prueba de protección de responsabilidad le está ofreciendo la respuesta equivocada.

Las letras de cobertura corren distinto del programa de propietarios.

• Cobertura A, Vivienda.
• Cobertura B, Otras estructuras. Puede usar hasta el 10 por ciento del límite de la Cobertura A. Bajo el DP-1 ese uso reduce el límite de la Cobertura A disponible para la misma pérdida. Bajo el DP-2 y el DP-3 no lo reduce.
• Cobertura C, Bienes muebles. Un límite separado, con una extensión mundial de hasta el 10 por ciento del límite de la Cobertura C que sí reduce el límite de la Cobertura C.
• Cobertura D, Valor justo de alquiler. La renta perdida sobre la parte de la ubicación descrita alquilada o mantenida para alquiler.
• Cobertura E, Gastos adicionales de vivienda. El aumento en los costos de vida cuando la residencia propia del asegurado queda inutilizable para su uso normal.

Ese último par es donde se separan los formularios. El DP-1 incluye el Valor justo de alquiler pero no incluye los Gastos adicionales de vivienda; el ALE hay que endosarlo. El DP-2 y el DP-3 incluyen ambos. En las ediciones actuales el monto de pérdida de uso es el 20 por ciento del límite de la Cobertura A, y bajo el DP-1 ese uso reduce el límite de la Cobertura A mientras que bajo el DP-2 y el DP-3 no lo reduce. La edición de 1988 fijaba la cifra en 10 por ciento, razón por la cual algunos manuales antiguos discrepan.

Riesgos y valuación son el otro eje.

• DP-1 Formulario básico. Los riesgos base son incendio, rayo y explosión interna. El grupo de Cobertura Extendida agrega vendaval o granizo, explosión, motín o conmoción civil, aeronaves, vehículos, humo y erupción volcánica por prima adicional, y el vandalismo o daño malicioso puede agregarse encima de eso. La liquidación de pérdidas es a valor real en efectivo, es decir costo de reemplazo menos depreciación. Esa base de valuación es la diferencia individual más importante entre el DP-1 y los otros dos.
• DP-2 Formulario amplio. Una lista amplia de riesgos nombrados sobre la vivienda y los bienes muebles, con liquidación a costo de reemplazo en edificios.
• DP-3 Formulario especial. Riesgos abiertos en la Cobertura A y la Cobertura B, riesgos nombrados en la Cobertura C, con liquidación a costo de reemplazo en edificios. La misma asimetría que la HO-3.

El robo no está en el programa de vivienda en absoluto. Se agrega mediante un endoso de cobertura de robo amplia o limitada. Y note que la cobertura de Árboles, arbustos y otras plantas del programa de vivienda corre al 5 por ciento de la Cobertura A con tope de $500 por artículo, igual que en el formulario de propietarios, pero su lista de riesgos incluye expresamente el vandalismo o daño malicioso incluido el daño durante un robo con allanamiento, mientras excluye expresamente el hurto de la propiedad misma, de modo que las dos listas no son idénticas.

Un punto de Florida pertenece aquí y no a la sección siguiente, porque los candidatos lo trasladan por error. El artículo 627.7011, F.S. se titula pólizas de propietarios de vivienda. Su cobertura de ley y ordenanza que se considera incluida al 25 por ciento, sus requisitos de oferta de costo de reemplazo y sus restricciones de suscripción por edad del techo están escritos para una póliza de seguro de propietario de vivienda. No los importe a un formulario de vivienda ISO. Un DP-3 sobre un alquiler de inversionista en Florida recibe el otorgamiento de Ley u ordenanza del propio formulario y lo que la aseguradora haya presentado, no un 25 por ciento estatutario.

La capa de huracán y vendaval de Florida

Una vez que una propiedad residencial está en Florida, el estatuto entra en el formulario y reescribe cómo se deducen las pérdidas por viento y si el viento puede excluirse siquiera. Tres artículos hacen casi todo el trabajo.

El artículo 627.4025(2), F.S. define el suceso de huracán, y acertar la ventana decide si una pérdida toma el deducible de huracán o el deducible de todos los demás riesgos. Cobertura de huracán significa cobertura por pérdida o daño causado por el riesgo de vendaval durante un huracán, e incluye el daño consecuente al interior de un edificio, o a los bienes dentro del edificio, causado por lluvia, nieve, aguanieve, granizo, arena o polvo si la fuerza directa del vendaval primero daña el edificio y crea una abertura por la cual entran esos elementos. Vendaval, para este propósito, significa viento, ráfagas, granizo, lluvia, tornados o ciclones causados por o resultantes de un huracán. Un huracán es un sistema de tormenta declarado huracán por el Centro Nacional de Huracanes. El período del suceso comienza cuando el Centro Nacional de Huracanes emite un aviso de huracán para cualquier parte de Florida, y termina 72 horas después de la terminación de la última vigilancia o aviso de huracán emitido para cualquier parte de Florida. Dos palabras cargan la trampa: cualquier parte. El disparador es estatal, no está atado al condado del asegurado, y la cola corre 72 horas más allá de la última vigilancia o aviso en cualquier lugar del estado.

El artículo 627.701, F.S. rige el deducible mismo. Antes de emitir una póliza residencial de líneas personales, la aseguradora debe ofrecer deducibles alternativos de huracán de $500, 2 por ciento, 5 por ciento y 10 por ciento de los límites de vivienda de la póliza, salvo que el deducible porcentual resulte menor de $500. Tres umbrales modifican esa lista. Cuando el límite de vivienda es de $250,000 o más, la aseguradora no está obligada a ofrecer la opción de $500. Cuando el límite de vivienda es de $1 millón o más pero menos de $3 millones, la aseguradora puede ofrecer una opción del 3 por ciento en lugar de la del 2 por ciento. Cuando el límite de vivienda es de $3 millones o más, no hace falta ofrecer la opción del 2 por ciento. El aviso escrito de la oferta debe especificar qué deducible de huracán aplicará si el solicitante no elige uno afirmativamente, y la aseguradora debe notificar al asegurado los montos disponibles en cada renovación. Los requisitos de aviso del inciso (4) son un blanco de examen por sí solos: una póliza con deducible separado de huracán debe llevar una declaración en negrita de 18 puntos advirtiendo sobre altos gastos de bolsillo, el valor real en dólares del deducible debe calcularse y mostrarse en la página de declaraciones, y un deducible de techo requiere su propia página separada en negrita de 18 puntos.

El inciso (5)(a) cambia luego cómo se comporta el deducible a lo largo de una temporada. El deducible de huracán de una póliza residencial de líneas personales aplica sobre base anual a todas las pérdidas cubiertas por huracán que ocurran durante el año calendario bajo una o más pólizas emitidas por la misma aseguradora o por una aseguradora del mismo grupo. Si hubo una pérdida por un huracán anterior durante el año calendario, la aseguradora puede aplicar a un huracán posterior un deducible que sea el mayor entre el monto restante del deducible de huracán y el deducible que aplica a riesgos distintos del huracán. Así, un propietario que agota un deducible de huracán de $8,000 en la primera tormenta de la temporada enfrenta el deducible de todos los demás riesgos en la segunda, no otros $8,000, y tampoco cero.

El artículo 627.712, F.S. maneja la exclusión. Una aseguradora que emite una póliza residencial de propiedad debe proveer cobertura de vendaval, y debe además poner a disposición, a opción del asegurado, una exclusión de esa cobertura. La exclusión no es algo que un agente pueda efectuar. Cuando el asegurado es una persona natural, la cobertura de vendaval puede excluirse solo si el asegurado personalmente escribe a mano o a máquina y entrega a la aseguradora la declaración que prescribe el estatuto, diciendo en esencia que no quiere que el seguro sobre la casa, casa móvil o unidad de condominio pague daños por vendavales y que pagará esos costos por su cuenta, y la firma, con todos los demás asegurados nombrados firmando y fechando también. Si la estructura está sujeta a hipoteca o gravamen, el asegurado debe además entregar a la aseguradora una declaración escrita del acreedor hipotecario o titular del gravamen aprobando la exclusión. El mismo artículo exige a las aseguradoras, salvo en pólizas de propietario de unidad de condominio y de inquilino, poner a disposición una exclusión de cobertura de contenidos. Y salvo por el párrafo de aviso al acreedor hipotecario, el artículo no aplica a riesgos elegibles para cobertura solo de viento de Citizens Property Insurance Corporation.

Verificación de vigencia. El artículo 627.701 fue enmendado por última vez por los capítulos 2022-268, 2023-172 y 2023-217, Leyes de Florida; el 627.4025 por el capítulo 2023-130; y el 627.712 por el capítulo 2023-217. Los montos de oferta, la regla del año calendario y la cola de 72 horas tal como se enuncian arriba son las versiones vigentes.

El deducible de techo y la ley y ordenanza considerada incluida: la reescritura de 2021 a 2024

Esta es la parte del temario donde un manual impreso incluso hace tres años le costará puntos al candidato, porque Florida legisló sobre ella en 2021, dos veces en 2022, dos veces en 2023 y otra vez en 2024.

Empiece por el deducible separado de techo del art. 627.701(10), F.S. No existía antes de que entrara en vigor el capítulo 2021-77, Leyes de Florida. Cualquier material de estudio que diga que una póliza residencial de líneas personales de Florida lleva únicamente un deducible de huracán y uno de todos los demás riesgos está describiendo el mundo anterior a 2021. Hoy una aseguradora puede ofrecer un deducible separado de techo en el seguro residencial de líneas personales, pero el estatuto lo acota. El deducible de techo no puede exceder el menor entre el 2 por ciento del límite de la Cobertura A de la póliza y el 50 por ciento del costo de reemplazar el techo. La aseguradora debe cumplir los requisitos generales de oferta de deducibles, debe incorporar en la tarifa un crédito de prima actuarialmente sólido, y puede aplicar el deducible solo a reclamos ajustados sobre base de costo de reemplazo. Al emitir, el asegurado puede rechazar el deducible de techo en un formulario aprobado por la Oficina; en la renovación, la aseguradora puede agregar uno solo con el mismo derecho de rechazo y un aviso de cambio en los términos de la póliza.

Cuatro situaciones prohíben el deducible de techo por completo. No puede aplicarse a una pérdida total de una estructura principal causada por un riesgo cubierto y ajustada bajo la ley de póliza valuada; a una pérdida de techo resultante de un huracán; a una pérdida de techo resultante de la caída de un árbol u otro peligro que dañe el techo y perfore la plataforma del techo; ni a una pérdida de techo que requiera la reparación de menos del 50 por ciento del techo. Y cuando se aplica un deducible de techo, ningún otro deducible de la póliza puede aplicarse a esa pérdida ni a ninguna otra pérdida a la propiedad causada por el mismo riesgo cubierto. En un estado donde la mayoría de los reclamos de techo son reclamos de huracán, la segunda excepción hace muchísimo trabajo.

Ahora el artículo 627.7011, F.S., titulado pólizas de propietarios de vivienda. Antes de emitir una póliza de propietario, la aseguradora debe ofrecer costo de reemplazo en la vivienda que excluya los costos necesarios para cumplir leyes y ordenanzas aplicables, y costo de reemplazo que incluya esos costos, con el monto de ley y ordenanza limitado al 25 por ciento o al 50 por ciento del límite de vivienda según lo elija el asegurado. Luego viene la disposición que decide preguntas de examen: salvo que la aseguradora obtenga el rechazo escrito del asegurado en un formulario aprobado por la Oficina, cualquier póliza que cubra la vivienda se considera que incluye cobertura de ley y ordenanza limitada al 25 por ciento del límite de vivienda. La firma de un solo asegurado nombrado en el rechazo aprobado obliga a todos los asegurados, y la aseguradora debe notificar a los asegurados la disponibilidad de la cobertura al menos una vez cada tres años.

Compare eso con el formulario. La cobertura adicional de Ley u ordenanza de la póliza de propietarios ISO sin endosos es del 10 por ciento de la Cobertura A. Eso es una afirmación verdadera sobre el formulario y una respuesta equivocada sobre una vivienda en Florida, porque el estatuto desplaza el valor por defecto del formulario. Retenga también la limitación del párrafo (1)(b): la cobertura de ley y ordenanza aplica únicamente a las reparaciones de la porción dañada de la estructura salvo que el daño total a la estructura exceda el 50 por ciento de su costo de reemplazo. Por debajo de ese umbral, las mejoras de código impuestas sobre la porción no dañada quedan sin financiar aunque la póliza lleve el 25 por ciento considerado incluido.

El inciso (3) controla cómo se paga realmente el costo de reemplazo. La aseguradora debe pagar inicialmente al menos el valor real en efectivo de la pérdida asegurada menos cualquier deducible aplicable, y pagar los montos restantes a medida que se realiza el trabajo y se incurre en el gasto. En una pérdida total de la vivienda, la aseguradora debe pagar la cobertura de costo de reemplazo sin reserva ni retención de depreciación alguna. Para bienes muebles, la aseguradora no debe exigir al asegurado que adelante el pago de los bienes reemplazados. El capítulo 2024-182 agregó una regla más a este inciso: cuando un deducible de techo del art. 627.701(10) aplica a la pérdida, la aseguradora puede limitar el pago del reclamo en cuanto al techo al valor real en efectivo hasta recibir prueba razonable de que el asegurado pagó el deducible de techo, y prueba razonable incluye un cheque cancelado, un recibo de giro postal, un estado de cuenta de tarjeta de crédito, o copia de un contrato de plan de pagos ejecutado u otro arreglo de financiamiento que exija el pago total del deducible a lo largo del tiempo.

El inciso (5) es la regla de edad del techo, y no existía antes de la sesión especial de mayo de 2022. Una aseguradora no puede negarse a emitir ni a renovar una póliza de propietario que asegure una estructura residencial con un techo de menos de 15 años de antigüedad únicamente por la edad del techo. Cuando el techo tiene al menos 15 años, la aseguradora debe permitir que el propietario obtenga una inspección del techo realizada por un inspector autorizado antes de exigir el reemplazo del techo como condición para emitir o renovar, y no puede negarse a emitir o renovar únicamente por la edad del techo si la inspección indica que al techo le quedan 5 años o más de vida útil. El capítulo 2024-182 especificó luego cómo se calcula la edad del techo: la última fecha en que el 100 por ciento de la superficie del techo fue construida o reemplazada conforme al código de construcción vigente en ese momento, o la fecha inicial de un reemplazo parcial cuando reemplazos parciales posteriores resultaron en que el 100 por ciento de la superficie fuera construida o reemplazada.

Una cifra móvil más pertenece a la cabeza del candidato aunque sea una regla de reclamos y no de formularios, porque los manuales anteriores a 2021 la traen muy mal. Bajo el art. 627.70132, F.S., un reclamo o reclamo reabierto bajo una póliza de seguro de propiedad debe darse a la aseguradora dentro de 1 año después de la fecha de la pérdida, y un reclamo suplementario dentro de 18 meses después de la fecha de la pérdida. El capítulo 2021-77 los había fijado en 2 años y 3 años; el capítulo 2022-271 los recortó a los actuales 1 año y 18 meses, y el capítulo 2024-139 enmendó el artículo nuevamente. Aun así, el artículo es más antiguo de lo que sugieren esas cifras: el art. 627.70132 fue creado por el capítulo 2011-39 y, hasta 2021, alcanzaba solo los reclamos por vendaval y huracán, y los vedaba salvo que el aviso se diera dentro de 3 años después de que el huracán tocara tierra por primera vez o de que el vendaval causara el daño. El capítulo 2021-77 es lo que lo amplió a todo reclamo de propiedad.

Inundación: la póliza del NFIP y las categorías de inundación privada de Florida

La inundación está excluida por todos los formularios HO y DP, así que se compra aparte. Bajo la Póliza Estándar de Seguro contra Inundación del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones, Formulario de Vivienda, la cobertura máxima de edificio para una estructura residencial de una a cuatro familias es de $250,000 y la cobertura máxima de contenidos es de $100,000. El par de $500,000 y $500,000 es el máximo no residencial y es el distractor estándar. Edificio y contenidos son compras separadas con deducibles separados, de modo que un cliente que compra solo cobertura de edificio no tiene protección alguna de bienes muebles.

El costo de reemplazo sobre el edificio está disponible solo cuando el edificio es una vivienda unifamiliar, es la residencia principal del asegurado, y está asegurado en al menos el 80 por ciento de su costo total de reemplazo al momento de la pérdida o por el monto máximo de seguro disponible bajo el NFIP; la prueba de residencia principal mira si el asegurado o su cónyuge vivió allí al menos el 80 por ciento de los 365 días previos a la pérdida, o el 80 por ciento del período de propiedad si la tuvo por menos de un año. Los contenidos siempre se ajustan a valor real en efectivo, y pasar la prueba del 80 por ciento no cambia eso.

La póliza define inundación como una condición general y temporal de inundación parcial o completa de dos o más acres de terreno normalmente seco o de dos o más propiedades, al menos una de ellas la del asegurado, causada por desbordamiento de aguas continentales o de marea, acumulación o escorrentía inusual y rápida de aguas superficiales, o flujo de lodo, y también alcanza el colapso o hundimiento de la costa por erosión o un nivel de agua inusualmente alto. Un tubo maestro roto que inunda una sola casa no satisface ni la prueba de acres ni la de dos propiedades. Una póliza nueva lleva por lo general un período de espera de 30 días desde la solicitud y la presentación de la prima, con excepciones reconocidas para la cobertura comprada en conexión con otorgar, aumentar, extender o renovar un préstamo, para una compra inicial durante los 13 meses siguientes a una revisión de mapas que coloque por primera vez el edificio en un Área Especial de Riesgo de Inundación, y para ciertas inundaciones posteriores a incendios forestales en terrenos federales. El Costo Incrementado de Cumplimiento es la Cobertura D y paga hasta $30,000 hacia elevación, reubicación, demolición o impermeabilización después de que la comunidad declare el edificio sustancial o repetidamente dañado, y el pago combinado de edificio e ICC no puede exceder el límite máximo de edificio.

Florida también autoriza la inundación privada. El artículo 627.715, F.S. la clasifica en cinco categorías definidas: seguro estándar de inundación, que replica la póliza del NFIP incluidos sus deducibles y su ajuste de pérdidas; seguro preferente de inundación, una póliza autónoma que debe incluir todo lo que incluye el estándar, debe extender la inundación a la intrusión de agua originada fuera de la estructura, debe proveer gastos adicionales de vivienda, y debe ajustar los bienes muebles reparados o reemplazados sobre base de costo de reemplazo hasta los límites de la póliza; seguro personalizado de inundación, que debe ser más amplio que el estándar; seguro flexible de inundación, que puede ser más estrecho en las formas específicas que enumera el estatuto; y seguro suplementario de inundación, que se escribe para suplementar una póliza del NFIP o de una aseguradora y puede cubrir joyería, arte, deducibles y gastos adicionales de vivienda. El artículo fue enmendado más recientemente por el capítulo 2025-145, Leyes de Florida.

Sumideros, casas móviles y Citizens

Los sumideros son dos coberturas, no una, y esa división es el punto más fallado del grupo. Bajo el art. 627.706, F.S. toda aseguradora autorizada a operar seguros de propiedad en Florida debe proveer cobertura por colapso catastrófico de la cubierta del terreno, y esa cobertura no es opcional. Pero la definición exige los cuatro elementos: un colapso abrupto de la cubierta del terreno; una depresión en la cubierta del terreno claramente visible a simple vista; daño estructural al edificio cubierto, incluida la cimentación; y que la estructura asegurada sea condenada y se ordene desocuparla por el organismo gubernamental autorizado por ley para emitir esa orden. La pérdida por sumidero, es decir el daño estructural al edificio cubierto incluida la cimentación causado por actividad de sumidero, es la cobertura más amplia, y el estatuto solo exige que la aseguradora la ponga a disposición por una prima adicional apropiada. La aseguradora puede exigir una inspección de la propiedad antes de emitir la cobertura de sumidero. Cuando se compra cobertura de sumidero residencial de líneas personales, el estatuto dispone que la póliza puede incluir un deducible de sumidero igual al 1, 2, 5 o 10 por ciento de los límites de vivienda, de modo que ese menú es permisivo y no una oferta obligatoria. Note que el 1 por ciento está en la lista de sumideros y no está en la de huracán. Note además que esta estructura de opcional frente a obligatorio data del capítulo 2007-1, Leyes de Florida, que creó el colapso catastrófico de la cubierta del terreno como el otorgamiento obligatorio y pasó la pérdida por sumidero a la categoría de poner a disposición; el material impreso antes de 2007 describe la cobertura de sumidero misma como obligatoria y está equivocado. El capítulo 2011-39 apretó el artículo aún más, pero no es lo que creó la división.

Las casas móviles se escriben en el programa ISO adjuntando el Endoso de Casa Móvil a una póliza de propietarios. El endoso redefine el predio de residencia para ajustarlo a una casa móvil, comúnmente cambia la condición de liquidación de pérdidas sobre la casa misma a valor real en efectivo salvo que se recompre el costo de reemplazo, y agrega una cobertura de remoción que paga hasta $500 sin deducible por el costo razonable de mover la casa móvil a un lugar seguro cuando esté en peligro por un riesgo cubierto. Esos $500 no son un techo permanente; pueden aumentarse por prima adicional mediante un endoso de límite incrementado de bienes removidos. Ningún estatuto de Florida lo vuelve ilimitado. Y como la póliza de propietario de casa móvil es cobertura residencial bajo el código de seguros, las reglas residenciales de líneas personales, incluidos los requisitos de deducible de huracán del art. 627.701, F.S. y la mecánica de exclusión de vendaval del art. 627.712, F.S., le aplican exactamente igual que a una póliza de propietarios.

Citizens Property Insurance Corporation es el mercado residual, creado y regido por el art. 627.351(6), F.S., y la elegibilidad depende de la ausencia de una alternativa privada razonable. Una estructura con un costo de reemplazo de vivienda de $700,000 o más no es elegible para cobertura residencial de líneas personales, con el umbral elevado a $1 millón en áreas donde la Oficina de Regulación de Seguros determine que falta un grado razonable de competencia. En la renovación, un asegurado residencial de líneas personales pierde la elegibilidad al recibir una oferta de cobertura comparable de una aseguradora autorizada a una prima no mayor del 20 por ciento por encima de la prima de renovación de Citizens, incluidos los recargos y evaluaciones de Citizens. Ese disparador de renovación del 20 por ciento llegó con el capítulo 2022-271, Leyes de Florida, en la sesión especial de diciembre de 2022; antes de eso el lado de renovación no tenía banda porcentual y los manuales escritos antes no la mencionan. La misma legislación implantó por fases un requisito de seguro de inundación para las pólizas residenciales de líneas personales de Citizens que incluyen cobertura de viento: estructuras con costo de reemplazo de vivienda de $600,000 o más desde el 1 de enero de 2024, $500,000 o más desde el 1 de enero de 2025, $400,000 o más desde el 1 de enero de 2026, y todas esas estructuras incluidas las pólizas de inquilino desde el 1 de enero de 2027. Ese calendario no es toda la regla: un riesgo residencial de líneas personales de Citizens ubicado en un área especial de peligro de inundación de FEMA debía tener cobertura de inundación al emitirse, en las pólizas nuevas escritas desde el 1 de abril de 2023, y para la renovación, en las pólizas que renovaran desde el 1 de julio de 2023, sin importar el valor. Los asegurados cuyas pólizas de Citizens no proveen cobertura de viento no están obligados a comprar inundación como condición de la póliza.